Le marché initial de la colocation à Lausanne
Tout d’abord, le contexte. Lausanne est l’une des villes de Suisse dans lesquelles les loyers sont les plus élevés. Il n’est par conséquent pas difficile de comprendre pourquoi la colocation s’y est développée et y est particulièrement prisée. Les étudiants ont adopté ce mode d’hébergement depuis longtemps déjà. Ils y sont d’ailleurs deux fois plus nombreux qu’en logement individuel. Entre pénurie et tarifs prohibitifs, ils peinent à trouver des logements universitaires. La forte demande qu’ils exercent a permis de développer ce marché, à Lausanne comme ailleurs.
La colocation se présente donc comme l’alternative raisonnable pour eux. Elle revêt par ailleurs un caractère enrichissant pour ce public, qui n’hésite pas à louer dans des résidences internationales, afin de vivre une expérience communautaire fructueuse sur les plans culturel et linguistique. Il résulte des nombreux programmes de stages à l’étranger existant, un brassage des populations de type « Auberge espagnole ». Ce qui n’est pas pour leur déplaire.
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Qui fait le choix de la colocation en Suisse et pourquoi ?
Recourir à la location partagée se révèle le plus souvent être un choix économique. En effet, la cherté du logement pousse chacun à tenter de réduire la note. Ce qui est le cas des étudiants. Mais ce mode de résidence ne leur est plus exclusivement réservé, il a fini par intéresser une population plus large.
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La colocation a trouvé peu à peu un nouveau public, plus adulte. Opter pour la colocation autorise à ne pas faire trop de concessions sur le standing du logement, l’espace disponible et l’emplacement. Partager son loyer permet de s’en tenir au budget que l’on s’est fixé, tout en obtenant le confort que l’on souhaite. Ce peut être le choix de travailleurs étrangers ou de jeunes actifs.
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Un nouvel enjeu, l’envie de ne pas être seul
Mais une autre motivation se fait jour également, qui est de l’ordre du social. La décision, dans ce cas, peut être mue par un besoin de relations humaines, de partage. C’est peut-être encore plus vrai depuis la pandémie de Covid-19 qui a tant isolé et désocialisé chacun d’entre nous. Par peur de se retrouver seuls chez eux, certains font le choix de partager leur logement afin d’avoir de la compagnie, ils cherchent alors à avoir des affinités avec leur, ou leurs futurs colocataires.
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Les gros projets continuent à se développer
Face à cette nouvelle clientèle, le marché de la colocation s’est soudain tendu. Il est devenu de plus en plus difficile de trouver une chambre vacante, faute de places disponibles dans les appartements. C’est ainsi que ce marché a récemment suscité un vif intérêt auprès des fonds d’investissement et de prévoyance. Nous en voulons pour preuve les nouveaux importants projets qui se sont développés : par exemple Swiss Life AG avec Student Village à Ecublens, la Caisse de pensions de l’Etat de Vaud (CPEV) avec le Vortex à Chavannes-près-Renens… allant jusqu’à saturer le marché du secteur de la colocation !
Pourquoi ce nouvel engouement des investisseurs ?
La raison probable est certainement à trouver dans le fait que les taux d’intérêt sont historiquement bas. Ils contraignent à chercher à effectuer des investissements alternatifs, susceptibles d’offrir une rentabilité sur la durée. Ce qui est le cas de l’immobilier.
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Placer dans la pierre a toujours offert une grande sécurité et s’inscrit dans le temps
L’immobilier présente peu de risque de perdre véritablement de la valeur sur le long terme, malgré les fluctuations. Pour cette raison, on voit se développer l’investissement dans des fonds immobiliers ou des actions immobilières.
Les promoteurs et investisseurs n’hésitent pas à miser sur de nouveaux projets et à se diversifier, en créant des opportunités novatrices dans la colocation. Celle-ci se révélant dans certains secteurs comme Lausanne très rémunératrice, il est logique que les investisseurs s’y intéressent.
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Lausanne voit naître de nouveaux logements en colocation…
Le marché de la colocation étudiante à Lausanne continue d’attirer les spéculations, preuve de sa vitalité. Aux abords des centres universitaires, de nouvelles propositions flambant neuves et attrayantes sont mises à disposition : L’École Polytechnique Fédérale de Lausanne, le Campus de Dorigny ou les Hauts de Lausanne, notamment, ont vu des projets modernes et novateurs émerger.
Il est évident que la proposition immobilière à destination des étudiants se veut dynamique et attractive, diversifiée et innovante, afin de s’éloigner des poussiéreuses cités universitaires. Les étudiants ont de nouvelles exigences, en ce qui concerne la qualité de l’environnement, de services et de confort, auxquelles il faut répondre.
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… Et des offres diversifiées !
Face à une demande en croissance constante, les promoteurs immobiliers n’ont donc pas hésité à investir dans des projets d’appartements communautaires divers, assortis parfois de services annexes tels que des centres de restauration ou services de garderie. Dans les mêmes complexes, il est parfois possible de faire son choix parmi plusieurs offres.
Colocation, meublé individuel ou même logement nu pour une plus longue durée. Tout ceci a eu pour conséquence une certaine saturation momentanée. Ce qui permet de s’adresser à un public plus large, englobant les actifs, enseignants et chercheurs. D’autres complexes misent sur le tout écologique, répondant ainsi à une autre pression effectuée par la population estudiantine.
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Le marché de Lausanne reste tendu, mais évolue
Néanmoins, force est de constater qu’il apparaît de nouveau un certain nombre de logements vacants, ce qui est imputable à un phénomène récent. Il est en effet possible de découvrir des biens mis à la location chez certains petits bailleurs. Ils en font la promotion par le biais de différents sites internet qui leur servent d’intermédiaires et leur permettent une bonne visibilité. Ce qui va avoir pour effet de relancer et diversifier le marché de la colocation dans le chef-lieu du canton de Vaud. Il est probable que celui-ci s’équilibre peu à peu, jusqu’à offrir des possibilités de logement suffisantes pour tous les colocataires, tout en constituant un investissement attractif pour qui veut placer dans une valeur sûre et pérenne.
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Placer dans l’immobilier de colocation, une diversification intéressante
Sans tout engager sur l’immobilier, intégrer des actions immobilières à son portefeuille est une stratégie payante. S’intéresser à la niche que représente la colocation est une façon de miser sur un segment précis du secteur, susceptible de se développer encore plus à l’avenir. On peut en effet imaginer que la colocation pourrait se développer.
Même si en Suisse le principe peine à séduire, il se pourrait que d’ici quelque temps, le 3e âge représente une potentielle clientèle. Lutter contre la solitude, maîtriser les dépenses et les mutualiser, avoir des activités et des loisirs communs, autant de raisons qui pourraient devenir une motivation réelle pour ces personnes. Il est alors fort possible que des promoteurs s’emparent du marché, en l’associant même à des services de confort, tels laverie, portage des repas, aide à domicile, etc.
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L’intérêt évident d’investir dans des logements en colocation
Le « buy to let » a toujours le vent en poupe et louer un bien en colocation présente plusieurs avantages non négligeables. Premièrement, un loyer divisé entre plusieurs locataires est plus rentable, car il peut être plus élevé. Par ailleurs, si un locataire fait défaut et qu’une place reste vacante, le bien continue malgré cela à rapporter grâce aux loyers versés par les autres occupants.
C’est d’autant plus vrai pour un investisseur achetant un grand appartement. Il a tout intérêt à opter pour ce mode de location, qui lui permet d’optimiser la surface de son bien. Celui-ci assure un meilleur rendement, c’est mathématique. Et cela est toujours aussi valable aujourd’hui, alors que les tensions budgétaires se font plus fortes et que les personnes en quête d’une location cherchent à faire des économies.
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Acheter un bien immobilier pour de la colocation, est-ce toujours rentable ?
Un particulier qui souhaite acheter à titre personnel un appartement en vue de le louer de façon fractionnée peut se poser légitimement la question du bien-fondé de son projet. Une capitalisation individuelle dans un bien immobilier, si tant est qu’il soit judicieusement préparé, ne se révélera jamais un placement à perte. En effet, en s’assurant de l’attractivité de son futur bien, il sera d’autant plus facile à louer.
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Les éléments indispensables à un appartement en colocation rentable.
Le bien immobilier choisi doit être si possible un logement assez grand, afin qu’il puisse comprendre au moins trois chambres et des pièces communes vastes. Les autres paramètres à considérer sont le public auquel il est destiné et sa localisation. En effet, la localisation est un élément déterminant à considérer lors de l’achat. Mais il est lié au profil des locataires visés. Il ne sera en effet pas identique selon que le logement sera proposé à des étudiants ou à des actifs. Un logement étudiant se situera en centre-ville ou à proximité des campus ou grandes écoles.
Les jeunes actifs en quête d’une colocation rechercheront éventuellement eux aussi le centre-ville, mais peut-être également certains quartiers particuliers ou la proximité avec les centres d’affaires. Ainsi, ce double choix localisation/cible est-il à rapprocher lors de la prospection. Un bien immobilier bien choisi sera fructueux sur le marché de la colocation.
Il est également important de ne pas hésiter à investir dans les aménagements, afin qu’il présente une réelle valeur ajoutée pour les futurs locataires, par rapport à la concurrence. Mobilier pratique, wifi performant, éclairage convenable, remise à vélo sont autant de plus-values pour un logement.
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Propriétaire individuel d’un bien en colocation, les contraintes…
Si tous les paramètres sont réunis et que le bien est véritablement attractif, il n’y a alors aucune raison pour qu’il ne soit pas loué facilement. Mais attention : gérer un bien locatif peut se révéler être relativement contraignant. A fortiori en colocation ! Il y a en effet des servitudes diverses. D’un côté, celles qui sont liées à toute copropriété dans un immeuble. Et de l’autre, la gestion et la surveillance du bien et de ses occupants. Un propriétaire novice n’est pas toujours préparé à la charge que cela représente.
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… Et les solutions
Heureusement, des solutions existent pour alléger la charge des bailleurs. Il est ainsi tout à fait possible de confier son bien en gestion à une agence immobilière spécialisée, de la même façon que cela se pratique pour une location solo. Ce qui permet au propriétaire de rentabiliser son bien, sans subir les contraintes de gestion liées à celui-ci. Le prestataire devra être néanmoins choisi avec soin, car la gestion d’un bien en colocation est légèrement plus complexe qu’une location classique. Il s’agit généralement de logements meublés et il ne s’agit pas toujours d’un bail unique assorti de sous-locations, mais d’une pluralité de baux à gérer.
