FAQ

Retrouvez sur cette page nos réponses aux questions les plus fréquemment posées au sujet de l’immobilier locatif.

Gérez-vous directement la recherche de financement ?

Nous nous ferons un plaisir de vous aider et de vous conseiller pour le financement. Nous avons des contacts avec de nombreuses banques auxquelles nous pouvons éventuellement soumettre les projets de clients pour obtenir un financement.

Sinon, nous travaillons avec une société partenaire de courtiers en prêts hypothécaires. Nous nous occupons de monter le dossier d’investissement avec eux à défendre auprès des banques et eux se chargent de trouver le financement et d’optimiser celui-ci selon votre situation personnelle et fiscale.

Pour plus d’information sur nos solutions concernant le financement, vous pouvez nous contacter par le biais du formulaire de contact.

Est-il possible d’investir sans apport ?

Rien n’est impossible… mais c’est un cas plutôt rare.

Les banques demandent généralement entre 20% et 15% d’apport minimum du montant total du projet selon le montant des frais d’acquisition et de travaux. Il est par exemple possible qu’une banque finance à 100% en contrepartie d’un nantissement égale aux fonds propres sur des actions, ou par la recapitalisation de votre patrimoine immobilier, etc.

Nous avons cependant l’habitude de démarrer un projet de recherche de bien uniquement si notre client possède les fonds propres usuels requis en cash. Et si cela est votre souhait, nous pouvons étudier par la suite des approches d’optimisations pour réduire la part de fonds propres exigés par la banque.

Vos honoraires sont-elles finançables par la banque ?

Cela dépend de la banque et de la manière dont ceux-ci sont appliqués (pris en compte dans le pris de vente en accord avec le vendeur, ou ajoutés en sus de ce dernier). De manière générale, nous essayons toujours qu’ils puissent être pris en charges par la banque, comme la majorité des autres frais afin de bénéficier de l’échelonnement de l’amortissement sur plusieurs années et des taux très bas des prêts hypothécaires.

Faut bénéficier de l’effet de levier ?

L’effet de levier en matière d’immobilier, c’est le mécanisme qui permet d’investir avec de l’argent obtenu par le biais des financements externes à l’investisseur. Le plus souvent par le prêt hypothécaire.

Exemple pour un appartement de Frs. 300’000.- financé avec un apport de Frs. 60’000.- et un crédit hypothécaire de Frs. 240’000.- avec un amortissement minimal de 1% par année.

Votre investissement personnel est donc de Frs. 60’000.- qui vous appartiennent en cash. Les Frs. 240’000.- qui viendront compléter le financement ne vous appartiennent pas au moment de l’investissement, ils appartiennent à la banque. En revanche, le rendement locatif brut s’applique bien sur la totalité de la valeur du bien, à savoir Frs. 300.000.-. Dès lors, un rendement brut de 4%, appliqué à vos fonds propres réellement investis, génère un rendement sur fonds propres de 20% bruts (voir la page sur le rendement locatif). C’est ce levier bancaire qui vous permet de bénéficier d’un rendement financier bien supérieur que dans le cas d’un investissement en bourse ou dans une assurance vie.

Combien coûtent les travaux ?

Le montant des travaux dépend de la surface du bien, du nombre de salle d’eau / cuisines, de l’état initial du bien.

Le prix des travaux lors d’une rénovation complète est d’environ Frs. 1’500.- HT/m² (±10%). Ce prix varie en fonction de plusieurs facteurs, notamment l’éventuel changement des fenêtres ou encore de la porte d’entrée.

Comme dans toute chose, les travaux de qualité réalisés par les entreprises sérieuses ont un coût. Ils représentent en revanche un excellent investissement dans la durée.

Puis-je choisir moi-même l’entreprise chargée des travaux ?

Nous travaillons en partenariat étroit avec plusieurs sociétés de travaux partenaires. Néanmoins, chaque client investisseur est libre de choisir son entreprise de rénovation. Dans ce cas il faut que le client soit sûr de la qualité finale des travaux car les loyers que nous annonçons correspondent à des standards de qualité et de finition.

Concernant les références travaux, l’ameublement ou encore la décoration, l’investisseur peut nous faire part de ses exigences spécifiques sur des modèles de douche, de canapé, etc., il lui suffit de les communiquer à l’agence. Dans la majorité des cas, l’investisseur choisit de rester dans sa position de confort et nous délègue entièrement l’ameublement et la décoration. Notre équipe travaille alors à la meilleure mise en valeur possible du bien pour que les futurs locataires aient le coup de coeur lors de la visite.

Quelles sont les garanties sur la société de travaux en termes d’assurance ?

L’investisseur bénéficie des mêmes garanties sur travaux que s’il faisait exécuter des travaux lui-même par n’importe quel artisan de qualité.

Nous vérifions les éléments juridiques de chaque société partenaire. En tant que client, si vous souhaitez choisir une autre entreprise, nous vous demanderons de nous transmettre les éléments juridiques nécessaires aux vérifications de rigueur.

D’où proviennent les matériaux utilisés sur le chantier ?

Les fournitures proviennent pour la plupart des magasins de construction et d’aménagement de grandes enseignes ou de fournisseurs reconnus.

Les matériaux sont choisis dans la gamme intermédiaire supérieure : des produits solides mais sans fioriture, idéaux pour des aménagements locatifs. Le but est d’effectuer une rénovation qui soit pérenne dans la durée, mais en restant dans un budget raisonnable afin de ne pas faire baisser la rentabilité.

Des imprévus sont-il possible pendant les travaux ?

Le devis est réalisé par l’entrepreneur sur la partie visible du bien. Ainsi il se base sur les éléments dont il a connaissance concernant le bien. Reste que des imprévus peuvent apparaitre lors du chantier.

Par exemple : le bien dans lequel le client a investi dispose d’une baignoire, et la rénovation implique l’installation d’une douche à la place. A cette occasion, l’artisan se rend compte que la plomberie est vétuste. En plus de la dépose de la baignoire et de l’installation de la douche, il doit donc désormais facturer la rénovation de la plomberie. Ceci constitue une « mauvaise surprise ».

Puis-je louer en vide plutôt qu’en meublé ?

Il est tout à fait possible de louer en vide. Selon l’emplacement et le type de bien, la location nue peut être une meilleure approche. Nous vous conseillerons la solution qui nous semble la plus adéquate, mais le choix vous revient et notre équipe s’adaptera à vos souhaits pour le projet.

Qu’est-ce que le Home Staging ?

Gérez-vous directement la recherche de Home Staging ?

Concernant l’ameublement et la décoration, l’investisseur peut nous faire part de ses exigences spécifiques sur des modèles d’équipements électroménagers, de canapé, etc., il lui suffit de les communiquer à l’agence. Dans la majorité des cas, l’investisseur choisit de rester dans sa position de confort et délègue ces décisions à l’agence. Dès lors nous proposons une solution complète de choix de la décoration, de montage des meubles et de mise en valeur du bien.

Faut-il soustraire quelque chose à mes revenus locatifs ?

Il faut déduire :

  • Les charges PPE et la cotisation au fond de rénovation – autrement dit les frais de fonctionnement de l’immeuble.
    Comptez 1% du prix d’acquisition.
  • Les intérêts du prêt hypothécaire
    Les taux d’intérêts sont actuellement situés entre 1% et 2% en moyenne selon la durée du taux fixe choisi.
  • Honoraires de gestion
    Comptez 7% (c’est généralement plus proche de 5% + frais et débours) du rendement brut annuel.
  • Fiscalité
    Elle dépend de votre situation. C’est pourquoi elle n’est généralement pas considérée dans le calcul de rendement.

Retrouvez d’autres informations sur les charges, déductions et sur la fiscalité sur cette page.

Comment calculez-vous la rentabilité d’un investissement ?

Afin de répondre à cette question, nous allons utiliser un exemple simple. Pour l’achat d’un appartement au prix d’acquisition de Frs. 300’000.- (frais inclus) ayant un loyer de Frs. 1’500.-/mois, charges comprises, il faut déduire :

  • Les charges PPE et la cotisation au fond de rénovation – autrement dit les frais de fonctionnement de l’immeuble.
    Comptez 1% du prix d’acquisition, soit Frs. 3’000.-/an, ou Frs. 250.-/mois dans le cas présenté.
  • Les intérêts du prêt hypothécaire
    Les taux d’intérêts sont actuellement situés entre 1% et 2% en moyenne selon la durée du taux fixe choisi.
    Dans le cas d’un financement à 80% du prix d’acquisition, cela correspond dans notre exemple à Frs. 3’600.-/an, ou Frs. 300.-/mois.
  • Honoraires de gestion
    Comptez 7% (c’est généralement plus proche de 5% + frais et débours) du rendement brut annuel, soit Frs. 1’260.-/an, ou Frs. 105.-/mois.
  • Amortissement
    Généralement, la banque demandera un amortissement minimal de 1% de la dette par année. Cela n’est pas à déduire comme charge dans le calcul du rendement car ils s’agit en réalité d’une épargne forcée. En réduisant votre dette de Frs. 3’000.- /an dans le cas présent, vous augmentez par la même occasion votre patrimoine net de la même somme. Ce n’est donc pas une dépense, mais un actif de votre fortune.
  • Fiscalité
    Elle dépend de votre situation. C’est pourquoi elle n’est généralement pas considérée dans le calcul de rendement.

Il convient donc de soustraire de notre loyer initial: Frs. 250.- + Frs. 300.- + Frs. 105.- soit Frs. 655.- /mois.

Le loyer net avant impôt sera donc de Frs. 845.- /mois. Rapporté à l’investissement de départ en fonds propres de Frs. 60’000.-, cela offre un rendement sur fonds propres de 16,9%.

Retrouvez le calcul complet du rendement locatif sur cette page.

Comment être sûr que l’appartement sera loué ?

Il n’est évidemment jamais certain à 100% qu’un logement sera loué sans vacance locative. C’est pourquoi l’expérience de notre société est un atout décisif pour éviter au maximum ce risque. Forts d’avoir accompagné des dizaines de projets récents dans la région, nous sommes au contact permanent du marché locatif.

Nous positionnons le bien sur la tranche de prix adapté. Ensuite nous sommes sur un marché de la location tendu donc la location au bon prix sera faite facilement.

Si vous souhaitez une garantie à 100%, il existe cependant une solution. Si votre investissement est éligible aux critères nécessaires pour y créer une colocation, une régie partenaire vous proposera de louer votre bien et d’effectuer elle-même la sous-location en colocation. Elle s’engagera ainsi à vous verser le loyer quelque soit le taux de remplissage de l’appartement.

Comment se déroule la gérance d’un bien ?

Quelles sont les grands principes de la location d’un bien ?

La location d’un bien est gérée par un bail à loyer qui vous lie contractuellement (en tant que bailleur) au futur locataire. Il répertorie l’ensemble des lois et des dispositions juridiques qui vous lient.

Après cette signature, vient l’état des lieux d’entrée. Votre représentant ou vous-même ferez alors le tour de votre appartement avec votre locataire pour vérifier l’état de chaque  pièce. C’est à ce moment-là que doivent être noté tous les ustensiles et autres appareils électriques en cas de location meublée. C’est aussi à ce moment-là que si quelque chose défectueux il sera noté et/ou changé.

Cet état des lieux fera foi lors de la sortie du locataire sur l’état général de l’appartement à son entrée. A la sortie, un deuxième état des lieux (de sortie) sera alors réalisé à la lumière du premier, pour vérifier les éventuelles dégradations subies par l’appartement au cours de la période de location. Il vous faudra alors savoir différencier ce qui dû à une usure naturelle et ce est dû à autre chose.

Qu’implique la gestion de bien ?

La gestion de bien n’est pas toujours chose facile. En effet, après avoir acquis votre bien, il faut pouvoir le louer, mais aussi le gérer.

Il vous faudra alors choisir entre faire cela vous même ou passer par une gérance.

La gestion inclut de pouvoir répondre au besoin du locataire si de quelconque soucis arrivent dans l’appartement. Certains soucis viennent d’un mauvais usage du locataire et dans ce cas vous devrez lui demander de régler l’addition, mais par moment cela vient d’une usure naturelle, et dans ce cas, vous devrez être capable de réparer ou de remplacer.

Dans la gestion, il faut avoir en tête ce qui incombe au locataire de payer et ce qui vous incombe de payer.

Qu’est-ce que la garantie / caution loyer ?

Le concept et les avantages de la garantie de loyer sans dépôt bancaire, apparus dans les années nonante, restent encore relativement méconnus auprès du grand public.

La signature du contrat de bail implique généralement la constitution d’une garantie de loyer, équivalente à trois mois de loyer. La garantie peut être exigée par le propriétaire afin de couvrir les éventuels impayés de loyer et dommages que le locataire pourrait occasionner dans son logement.

La garantie de loyer par dépôt bancaire

Cette garantie se présente sous la forme d’un compte bancaire faiblement rémunéré (appelé un compte « garantie de loyer« ) sur lequel est versée une somme d’argent dont le montant est prévu par le contrat de bail.

Le compte « garantie de loyer » peut être ouvert dans n’importe quelle banque aux noms du locataire. Le compte est bloqué tant que le locataire occupe les lieux, et l’argent ne peut être débloqué qu’avec l’accord du locataire et de la gérance ou du propriétaire.

Le locataire peut cependant toucher les intérêts (faibles en général).

C’est le plus souvent le locataire qui fait la demande d’ouverture.

Le justificatif d’ouverture de compte et de versement de la caution doit être fourni dans les 30 jours qui suivent la signature du bail, et le jour de d’entrée dans la location au plus tard (pour la Suisse romande).

Les pièces à fournir à la banque sont les suivantes :

  • le contrat de bail (bail à loyer )
  • une pièce d’identité

La garantie de loyer sans dépôt bancaire

Si vous ne souhaitez pas bloquer une importante somme d’argent sur un compte en général faiblement rémunéré, il est possible de passer un contrat avec des sociétés qui se chargeront de cautionner votre loyer auprès de la gérance immobilière ou du propriétaire.

Il s’agit d’une alternative qui vise à éviter aux locataires d’immobiliser leur argent. Avec cette solution, les sociétés de cautionnement telles que  GoCaution, Swisscaution ou FirstCaution se portent garantes pour le locataire à l’égard du bailleur. La contrepartie, c’est que ces services ne sont pas gratuits : les sociétés de cautionnement vous factureront en général un montant fixe la première année, et un pourcentage de la somme à garantir les années suivantes et ce pendant toute la durée du contrat de bail.

Lors de l’état des lieux de sortie, si le bailleur a des prétentions à l’égard du locataire et que ce dernier contresigne les réserves émises, la société de cautionnement s’engage à payer au bailleur le montant exigé à concurrence du montant maximum de la garantie de loyer.

Pour conclure, on précisera que le cautionnement de la garantie de loyer présente strictement la même sûreté, valeur et fonction qu’un traditionnel dépôt bancaire. Néanmoins, seules les sociétés de cautionnement agréées par l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) peuvent exercer cette activité.

Comment évaluer le dossier de location du candidat-locataire ?

Vous présenter comme un locataire idéal aux yeux de la régie auprès de laquelle nous déposerons un dossier de candidature est primordial. Avec parfois plusieurs dizaines de dossiers déposés pour le même appartement, la régie et le propriétaire ont l’embarras du choix. La qualité du dossier que nous déposerons et notre argumentaire doivent donc faire la différence. Notre objectif est de démontrer votre capacité à signer un contrat de bail, à régler le loyer et votre volonté d’être un « bon » locataire.

Avoir un dossier complet

Check-list des documents a demander au candidat-locataire:

  • Copie d’une pièce d’identité et permis de séjour valable
    • – Pour les Suisses : pièce d’identité ou passeport
    • – Pour les étrangers :
      – carte d’identité ou passeport
      – si déjà obtenu : autorisation de séjour en Suisse (permis B, C, G ou L)
  • Si domicilié en Suisse : copie de l’attestation de résidence délivrée par le contrôle des habitants de la commune de domicile
  • Si domicilié en Suisse : original de l’attestation de solvabilité (à demander à l’Office des poursuites du domicile), de moins de 3 mois et vierge de toute poursuite
  • Attestation de revenus
    • Si salarié :
      – copie des 3 dernières fiches de salaire
      – copie du contrat de travail dûment signé des 2 parties
      – attestation de l’employeur
    • Si retraité :
      – copie de l’attestation de rente AVS, et
      – copie de l’attestation de rente du 2ème pilier (voire du 3ème pilier), et
      – copie de la dernière taxation fiscale (≠ déclaration d’impôt)
    • Si indépendant (y compris si salarié de sa propre entreprise):
      – copie de l’extrait du Registre du Commerce de l’entreprise
      – si raison individuelle : attestation d’affiliation à l’AVS en qualité d’indépendant
      – compte d’exploitation et bilan attestés par une fiduciaire sur les 2 derniers exercices
      – taxation (≠ déclaration) fiscale de personne physique sur les 2 derniers exercices
    • Si étudiant :
      – une attestation d’études de l’école/université
      – un dossier complet selon ce qui précède pour le(s) garant(s)
  • Copie de votre police d’assurance RC (responsabilité civile) et « ménage »

La solvabilité

Le montant du loyer du logement ne doit pas dépasser un tiers des revenus nets du candidat. Autre critère éliminatoire : l’existence de poursuites. En cas de doute, une gérance prendra des informations auprès de sociétés de renseignements commerciaux.

Le garant

Si les revenus ne sont pas suffisants, si le candidat est encore en temps d’essai ou s’il arrive de l’étranger pour se domicilier en Suisse, un garant en Suisse disposant de revenus suffisants (ami ou membre de la famille) doit être mentionné sur la demande de location. L’ensemble des documents listés ci-dessus devra être fourni également pour chaque garant, en précisant le montant qu’il consacre à son propre logement. Le garant devra signer le bail avec le locataire et se substituer à ses droits et obligations s’il fait défaut. C’est donc un engagement important de sa part.

Analyser la candidature

La gérance sera sensible à des locataires qui ne contesteront pas le loyer initial. D’autre part, la plupart d’entre-elles chercheront à savoir si le locataire a des animaux, s’il est fumeur, s’il joue d’un instrument de musique. Elles seront susceptibles de contacter sa gérance actuelle pour savoir s’il est un locataire sérieux.

Vérifiez-vous la santé de l’immeuble ?

Quelle est la première étape d‘un projet d’investissement locatif ?

Tout projet d’investissement locatif commence par un rendez-vous avec notre conseiller. Ce rendez-vous peut être réalisé par Skype ou par téléphone. Si vous préférez les emails nous pouvons aussi échanger par ce biais.

Ce premier rendez-vous, qui est gratuit, nous permet de faire le point sur vos attentes et vos critères d’investissement, et de vous présenter plus en détails nos services.

Une fois votre décision confirmée, nous vous transmettons le contrat cadre qui inclut vos attentes concernant l’opération (rendement, localisation, budget…). Les recherches débutent dès réception du contrat.

Pour plus d’informations sur nos prestations : nos services pour investir.

Combien d’appartements allez-vous me proposer ?

Nous espérons vous en présenter le moins possible !

L’objectif de notre rendez-vous initial est de bien cibler vos attentes. Notre équipe recherche donc des biens adaptés à votre projet et ne vous présentera que les opérations qui correspondent à vos critères. Le but est de bien cadrer avec vos attentes.

Nous recherchons en fonction de critères bien spécifiques, qui impactent la rentabilité :

  • une situation où la tension locative est forte,
  • une copropriété saine,
  • une proximité de transports,
  • opportunité d’optimisation du rendement.

Vous avez une question ou un projet ? Contactez-nous en cliquant ici.

Quel est le délai entre la signature du contrat et l’encaissement du premier loyer ?

De la signature du contrat jusqu’à la première mise en location, le délai est d’environ 6 mois. Il inclut notamment les étapes suivantes :

  1. La recherche du bien, entre 1 semaine et 2 mois.
  2. Le délai du financement (si vous financez l’opération par emprunt) et les délais liés à l’acquisition : promesse de vente, acte authentique, entre 2 et 3 mois.
    Durant ces trois mois, Investissement-locatif.ch initie déjà la conception des plans du bien, et l’obtention du devis de l’entrepreneur correspondant à la projection financière décidée.
  3. Trois mois de travaux, d’ameublement de décoration et location.

Il s’écoule donc environ 6 mois, depuis la signature du contrat d’investissement jusqu’à la réception de vos premiers revenus locatifs.

Que contient la prestation clé-en-main ?

Notre prestation clé-en-main se compose de quatre étapes majeures : recherche du bien, optimisation du plan et suivi des travaux, ameublement et décoration, mise en location.

  1. Achat d’un bien selon les critères de l’acheteur,
  2. Rénovation et/ou optimisation du projet de location,
  3. Ameublement & home staging,
  4. Mise en location.

Une fois le bien loué, notre prestation est terminée.

Selon le type de location choisie, nous sommes également en mesure d’assurer la gestion locative du bien une fois celui-ci loué. Cela ne fait pas parti de la prestation et n’est pas obligatoire mais notre équipe sera heureuse de poursuivre et de vous aider également dans cette mission.

Vous avez une question ou un projet ? Contactez-nous en cliquant ici.

Combien de temps disposé-je pour me décider à l’achat d’un bien ?

Le client seul décide de son délai de réponse.

Néanmoins, notre mission est de rechercher pour vous les meilleures affaires du marché. Dans l’immobilier, comme dans d’autres domaines, les bonnes affaires sont vendues très rapidement. Ainsi, les biens sur lesquels nous nous positionnons sont souvent vendus entre 48h/72h.

Il est crucial pour ce type d’opérations de pouvoir se décider rapidement. Cela implique de bien connaitre ses critères en amont et de vérifier son financement. Cela vous permettra d’être réactifs le moment venu.

Quels types de documents m’envoyez-vous, une fois que vous avez visité le bien ?

Une fois un bien visité et validé comme étant un projet fiable et à forte rentabilité, nous vous envoyons un mail afin de vous prévenir. Ce dernier contiendra:

  • La projection financière du projet, à savoir l’ensemble des coûts et leur décomposition. La somme totale correspondra au projet d’investissement initialement défini par le client. Ce document permet d’estimer le rendement locatif final du projet.
  • Un book contenant des photos et/ou vidéos de l’appartement avec l’intérieur, la visite des pièces, les vues de l’appartement, sa façade, les parties communes, ainsi qu’un descriptif écrit.

Après réception et lecture du mail, nous nous mettons à votre disposition pour toute demande de renseignement.

Comment trouvez-vous les biens ?

Nous recherchons avant tout des biens décotés, provenant souvent de successions, de divorces, ou de propriétaires ayant besoin très rapidement d’une certaine somme d’argent.

Le plus souvent il s’agit de professionnels de l’immobilier, de marchands de biens, de notaires, nous informant d’une affaire.

Grâce au volume que nous achetons sur le marché, nous avons la chance de passer prioritaires auprès de nombreux partenaires (professionnels de l’immobilier) qui connaissent notre sérieux. C’est cette « primeur » sur les bonnes affaires dont nous sommes heureux de vous faire bénéficier.

Nous recherchons aussi quotidiennement de nouvelles sources d’affaires et effectuons une veille en amont du marché afin de connaitre les opportunités du moment.

Les notions clés