Investir dans le canton de Vaud
De par son vaste éventail d’entreprises innovantes et d’instituts de recherche avancés, le canton de Vaud est un lieu propice au développement de votre patrimoine immobilier.
Le canton de Vaud, seconde plus vaste zone économique de Suisse et proche de l’aéroport de Genève, offre une atmosphère dynamique et internationale. Son infrastructure routière et ferroviaire tire pleinement profit de sa localisation au cœur de l’Europe.
Avec ses paysages spectaculaires et son climat doux, ce canton est le lieu idéal pour travailler et vivre.
Rendement et marché immobilier assaini
Il est vrai que le marché immobilier vaudois a connu une certaine accalmie depuis 2013. Les prix ont parfois pu baisser jusqu’à 15%. Cela principalement suite à la décision de la Finma de mieux réguler l’attribution des hypothèques. Les propriétaires de logement doivent maintenant financer au moins 10% de la valeur de nantissement avec des fonds propres en cash. Cependant, il s’agit là avant tout d’un assainissement structurel nécéssaire et positif pour le marché. Si ce dernier n’offre plus les mêmes opportunités de rendement que dans les années 90 du fait de la forte hausse des prix de l’immobilier, les taux hypothécaires bas continuent de stimuler efficacement l’activité et sont un vecteur décisif de confiance pour les marchés et les investisseurs. Ils permettent aussi et avant tout de conserver des rendements très intéressants.
Dès lors, l’assouplissement du marché immobilier depuis 2015 a permis avant tout d’assurer une meilleure stabilité. Cela a aussi eu pour parallèle la baisse des coûts de construction. Les taux bas poussant fortement à investir, mieux vaut opter pour l’immobilier qui offre un rendement sur du long terme. Ainsi, tous les critères sont réunis pour que les affaires soient plus sereines, les investisseurs ont plus de temps pour réfléchir.
Il semble donc bien que dans la période actuelle, les investisseurs ont plus de temps pour réfléchir à leur projet dès lors que sont réunis les principaux critères pour que les affaires soient plus sereines.
Ceux qui ont déjà des biens immobiliers peuvent les réévaluer et éventuellement les rénover afin d’augmenter leur rentabilité et la valeur de leur patrimoine. Mais l’investissement dans les nouveaux projets de promotion est maintenant aussi une option qui devient de plus en plus pertinente. D’autant plus que les surfaces des projets ont baissés permettant de proposer les biens à un loyer plus abordable en adéquation avec la demande et le marché tout en conservant un rendement correct compte tenu de prix d’acquisition cohérents.
Malgré sa baisse depuis 2014, le rendement reste attractifs car les taux de financement ont baissés avec un marché locatif tendu et demandeur. Dans le contexte actuel, un particulier ayant des liquidités à hauteur de Frs. 100’000.- ou Frs. 200’000.- aura meilleur temps d’investir dans un appartement plutôt que dans sa LPP ou à la bourse. Les institutionnels et les caisses de pension trouvent aussi un intérêt à investir dans l’immobilier grâce à un rendement encore plus haut que pour un particulier (8 à 18% aujourd’hui) tout en conservant un risque faible.
Marché de la location: forte demande, faible vacance
Taux de vacance toujours historiquement bas
Si la tension diminue sur le marché locatif, le canton de Vaud n’est pas pour autant sorti de la pénurie vieille de 16 ans, avec un taux de vacance de 0,9% à l’échelle du canton. Il manque aujourd’hui au moins 2’600 biens.
Le district de Lausanne, le plus tendu, possède un taux de vacance de 0,4%.
Perspectives du marché à l’avenir
La fin de la pénurie pour 2020 comme le prédisent certains observateurs semble assez peu probable. Car basée sur des interprétations de chiffres assez théoriques, et spécifiques à certains biens seulement. La logique qui veut que que les prix baissent à mesure que le marché se rapproche de son point d’équilibre parait incomplète. On ne voit actuellement rien de tel avec les loyers des biens les plus demandés (petites surfaces, logements bien placés). Les logements qui subissent une difficulté a être loués sont le plus souvent trop éloignés des centres urbains, ou trop grands. Les propriétaires ont parfois acheté trop chers ces biens ayant moins adaptés à la demande locative, et cherchent donc à les louer trop cher. Ce qui explique qu’ils aient du mal à trouver preneur.
Sur la période, les loyers à la conclusion ont augmenté de 2,8%. Pour les investisseurs, cela signifie qu’ils doivent s’adapter à une évolution non seulement quantitative, mais aussi qualitative. De ce fait, ce sont les logements locatifs bon marché à distance pendulaire acceptable des grands centres qui seront les meilleurs débouchés pour les investisseurs, comme en atteste l’évolution relativement stable des loyers proposés dans ce segment.
Crédit Suisse – Marché immobilier suisse Mars 2017
En optimisant le type de location, et donc en adaptant les loyers, donc l’offre, à la demande correspondante sur le marché, on constate que la demande est toujours extrêmement forte. Les hausses de loyer au changement de locataires continuent de s’appliquer fréquemment sur ces biens très demandés.
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