Comment agir en cas de non-paiement du loyer ?
Votre locataire ne paie plus son loyer. Quelles sont les démarches légales pour agir face à cette situation ? Le point sur cette situation parfois très délicate pour un investisseur bailleur.
Agir en cas d‘impayé de loyer d’un locataire
Lorsqu’un locataire occupe un appartement ou une maison, il est tenu de verser un loyer à son propriétaire. En cas d’absence de paiement concernant ce loyer, le propriétaire peut avoir recours à un certain nombre de solutions. En effet, il est par exemple important de commencer par informer le locataire des poursuites qui risquent d’être entreprises à son encontre mais également d’effectuer une résiliation de bail anticipée dans les délais prévus par le droit du bail.
Lorsqu’il s’agit d’un local commercial, il est tout à fait possible de faire valoir des droits sur les meubles du locataire. Mais un propriétaire peut également mettre en application la garantie bancaire avec les suretés possibles.
Concernant la contrat-cadre romand, qui est déclaré de force obligatoire par la Conseil fédéral, un loyer avec les acomptes concernant le chauffage et différents frais peuvent être réglés avec des mois d’avance. Si un locataire a un retard de paiement de plus de 10 jours au niveau de sa mensualité, il peut faire l’objet d’une mise en demeure écrite. De ce fait, le propriétaire peut demander à son locataire de régler les paiements par trimestre avec une avance de paiement dès le mois suivant la mise en demeure. Pour tout ce qui concerne des poursuites relatives aux loyers, le propriétaire se retrouvant avec une créance concernant les loyers peut demander que tout paiement soit effectué avec l’Office des Poursuites à travers un commandement de payer.
Même si le propriétaire reçoit des paiements de loyers par des systèmes de poursuites, il peut malgré tout directement résilier le bail de manière anticipée. Cela signifie donc qu’un locataire effectuant des paiements en retard peut s’exposer à une résiliation rapide de son bail. Toutefois, cette résiliation fonctionne avec deux étapes. La première demande au propriétaire de donner un délai à son locataire pour régler les arriérés. Cela lui permet également d’informer d’une possible résiliation de bail en effectuant une mise en demeure. Lorsque le délai présenté est dépassé et que le locataire n’a pas terminé de régler les paiements, le propriétaire peut appliquer la résiliation.
Un bailleur peut donc fixer un délai de minimum 30 jours dès que le locataire se retrouve en retard de paiement. Mais il faudra au préalable respecter le contrat de location car certains prévoient des délais plus longs permettant au locataire d’être protéger en cas de retard de paiement, bien que cela reste temporaire. Il ne faut pas oublier d’effectuer toutes les démarches par écrit avec un envoie en recommandé afin de garder une trace de chaque étape.
De plus, si une location concerne une famille, il ne faut pas oublier d’adresser le délai comminatoire à chaque époux de la famille même s’il n’y figure qu’un seul nom sur le bail. Dans chaque courrier il faudra bien indiquer qu’après le délai imparti, le bail sera résilié. Cela permet de faire comprendre aux locataires que le paiement doit être effectué dans un délai précis pour éviter la fin du contrat de location.
Exemple pour le calcul d’un tel délai:
| Le locataire n’a pas payé de loyer | p. ex. d’ici au 10 juin |
| Le bailleur met le locataire en demeure et fixe le délai de paiement | 11 juin |
| Le délai commence à courir à réception du courrier (ou au dernier jour du délai garde de 7 jours) Le délai est d’au moins 30 jours |
12 juin |
| Le délai se termine s’il n’y pas de paiement dans les 30 jours | 11 juillet |
| Le bailleur envoie la résiliation | 12 juillet |
| Le délai de résiliation commence à courir | 13 juillet |
| Le délai de résiliation arrive à échéance | 13 août |
| Date de résiliation autorisée | 31 août |
Lorsque le locataire effectue un paiement dans les délais indiqués, même lors du dernier jour, le propriétaire ne pourra pas résilier de contrat. En revanche, si l’intégralités des paiements n’a pas été effectué à la fin du délai, le propriétaire peur effectuer une rupture de contrat anticipée. Il en va de même si l’intégralité des paiements est effectuée en dehors des délais indiqués.
Il faut donc recevoir le paiement dans un délai de 30 jours, et non prévoir de l’envoyer sous les 30 jours. Si les montants ne sont pas parvenus au bailleur dans le délai imparti, ce dernier peut donc effectuer une rupture anticipée qui conduit à donner un préavis de 30 jours pour finir un mois. Ces délais sont identiques pour la location d’un logement ou pour un local commercial.
Pour un logement familial il ne faut pas oublier d’adresser chaque information officielle aux deux époux, quel que soit le nom sur le bail.
Le propriétaire doit donc penser à bien utiliser une formule officielle ad hoc pour ses démarches, c’est-à-dire le format officiel pour un avis de résiliation en cas de demeure.
Toutefois il n’est pas obligatoire d’effectuer les démarches directement après la fin du délai comminatoire. Mais il est fortement conseillé d’effectuer les demandes le plus rapidement possible car une résiliation trop tardive pourrait sembler abusive en fonction des paiements en retard ou inexistants du locataire.
Certains cas peuvent également conduire à annuler la résiliation du bail en fonction des règles de la bonne foi. Par exemple, si le propriétaire demande une somme fortement supérieure à certains montants dû, le Tribunal fédéral peut annuler les démarches. Cela est également valable en cas d’arriéré mineurs ou s’ils ont été réglés avec un court délai concernant l’expiration du temps imparti. Il est également possible de voir une annulation en cas de résiliation tardive ou de cas particuliers en fonction du profil du locataire.
Dernièrement, le Tribunal fédéral a indiqué qu’une somme de CHF 650.- doit être prise en compte ou encore qu’un arriéré versé 48h après les délais n’était pas une raison suffisante car les locataires auraient de toute manière avoir du payer chaque loyer dans les temps auparavant.
En tant que bailleur, il est donc possible de lancer des démarches officielles contre le locataire avant d’effectuer une mise en demeure dans un délai de 30 jours. Il est important d’informer chaque locataire sur les démarches initiées et les conséquences applicables à la fin du délai si le paiement n’est pas reçu. Si à la fin de votre délai de 30 jours pour recevoir le paiement vous n’avez pas de règlement, il sera donc possible de vous lancer directement dans une résiliation de bail en informant officiellement le locataire avec là aussi un préavis de 30 jours. Votre locataire peut ne pas effectuer les paiements et refuser de quitter votre logement loué à la fin du bail malgré les documents officiels envoyés. Dans ce cas, il sera important de déclencher un système d’évacuation en contactant les tribunaux compétents qui vous aideront à récupérer votre logement le plus rapidement possible.
Les notions clés
