Le crowdfunding immobilier, nouvelle tendance d’investissement
Le crowdfunding permet dorénavant de réunir plusieurs acheteurs pour acquérir ensemble un immeuble. Cette nouvelle forme de financement participatif immobilier se développe de plus en plus en Suisse et notamment en Romandie. Dans une période où l’épargne ne rapporte plus rien à cause des taux négatifs et où les différentes crises menacent d’autres types de placements, ce concept proposé par divers acteurs comme Imvesters, Foxstone ou myBrick est un nouveau moyen de placer son argent.
Les avantages du crowdfunding immobilier en Suisse pour les investisseurs sont assez nombreux. Le premier est qu’il est désormais possible d’investir dans la pierre avec un montant de fonds propres plus accessible. En effet un budget de CHF 20’000.- suffit en général à pouvoir intégrer un projet participatif d’acquisition d’immeuble là où l’achat en direct demanderait des centaines de milliers de francs au minimum. A plus forte raison depuis le 1er janvier 2020 où la FINMA impose un taux d’avance maximum de 75%, soit 25% de fonds propres minimum. A quoi il faut ajouter les frais de notaire d’environ 5%, soit 30% en totalité. Les banques appliquent d’ores et déjà ces mesures au « buy-to-let », c’est à dire aux appartements en PPE destinés à la location. Cela représente des montants très importants qui se comptent généralement en centaines de milliers de francs. Par exemple, le ticket d’entrée du crowdfunding représente 15 fois moins que les CHF 300’000.- de fonds propres usuellement requis pour un appartement de CHF 1’000’000.- à Genève. On comprend donc bien en quoi le crowdfunding devient d’autant plus pertinent lorsqu’on souhaite placer quelques dizaines de milliers de francs uniquement. Sans compter que le taux d’endettement est aussi un facteur décisif pour l’obtention de l’hypothèque destinée à acquérir un objet de rendement. Or, les biens permettant un rendement suffisant pour rendre l’investissement auto-porteur sont une espèce rare, voire introuvable (ou présentant des risques importants). La banque va donc considérer un « manquo locatif » qu’il faudra couvrir par vos propres revenus. Ce qui n’est pas le cas avec le crowdfunding.
Un autre point particulièrement important est la forte réduction des risques puisque lorsque vous achetez un appartement en PPE et que le locataire ne paie pas le loyer ou que l’appartement est vide, vous vous retrouverez avec des pertes qui peuvent durer un moment. Durant le même temps, vous continuez d’assumer les charges (crédits, amortissement, charges d’entretien et apport au fond de rénovation). Avec un achat participatif, s’agissant généralement d’immeubles entiers, il y a un nombre suffisamment élevé de lots pour diluer le risque. Vous avez ainsi la garantie de bénéfices annuels plus ou moins élevés en proportion du montant que vous investissez et du projet choisi avec, comme évoqué précédemment des risques moins grands qu’avec un achat immobilier classique. Notamment parce qu’il existe de plus en plus de réglementations encadrant l’action des plateformes de crowdfunding qui doivent protéger les contributeurs des risques élevés de pertes. La société Imvesters explique par exemple comment elle choisit ses biens pour éviter tout risque lié à des contestations de loyer: