Fiscalité & calcul de charges
La fiscalité des revenus immobiliers locatifs se composent de plusieurs notions spécifiques. A quel moment êtes vous imposé et quelques sont vos charges fiscales récurrentes sur votre investissement ?
Lors de l’achat
Les droits de mutation
Lors d’un achat immobilier, un impôt appelé droits de mutation est perçu. Il est de coutume dans les cantons romands que ces droits de mutations soient à la charge de l’acheteur. Cependant d’autres répartitions peuvent être fixées contractuellement dans les limites fixées par la loi. Il est par exemple possible que le partage s’effectue à parts égales entre le vendeur et l’acheteur.
Le montant de cet impôt varie selon les cantons: entre 1% et 3.3% du prix d’acquisition. A cela il convient d’ajouter les honoraires fixes du notaire agrémentés de ses frais et débours. Il faut enfin prendre en considération les émoluments du registre foncier. On considère usuellement que les frais globaux se trouvent dans une tranche de 4% à 5% du prix d’acquisition.
La cédule hypothécaire
La cédule hypothécaire constitue la garantie la plus courante pour le financement bancaire d’un bien immobilier. Celle-ci définit la créance de la banque et le droit de gage obtenu. L’immeuble grevé sert de garantie jusqu’au maximum du montant enregistré.
Les taxes d’authentification perçues par les notaires et les frais de constitution du gage immobilier varient d’un canton à l’autre.
Déduction des intérêts du crédit de construction
Les intérêts du crédit de construction – prenant souvent la forme d’intérêts intercalaires – sont considérés comme des frais d’investissement, notamment dans les cantons de Vaud et Genève. Ils sont dès lors considérés comme des frais d’investissement et ne peuvent faire l’objet d’une déduction d’impôt. Pour autant, lors de la revente de l’objet, ces frais pourront être déduits du produit de la vente pour le calcul de l’impôt sur le gain immobilier.
C’est pourquoi certaines banques proposent un prêt hypothécaire pour la construction. Dans ce cas les intérêts pourront souvent être déduits. Il arrive aussi parfois que le prêt hypothécaire intègre dans le montant total les intérêts intercalaires.
En tant que propriétaire
Les revenus locatifs (pour un bien de rendement) sont ajoutés à vos revenus. En contrepartie, les intérêts du prêt hypothécaire et les charges d’entretien du bien sont déductibles.
Le taux marginal d’imposition
Pour analyser les économies d’impôts possibles grâce aux différentes déductions existantes, l’outil de référence est le taux marginal d’imposition.
Ce dernier diffère du taux d’imposition, qui est le pourcentage d’impôts payé sur la base du revenu imposable.
Le taux marginal d’imposition permet lui de calculer l’économie d’impôt réalisable par une diminution du revenu imposable consécutivement à l’application d’une déduction fiscale.
Ce taux varie comme le taux d’imposition selon le niveau du revenu imposable. Il se situe pour une personne seule, résidente à Lausanne, autour de 35% pour un revenu imposable de Frs. 100’000.-, 42% pour Frs. 150’000.-, 46% pour Frs. 200’000.- et 48% pour Frs. 250’000.-.
Pour prendre un exemple concret, un taux marginal d’imposition de 40% induit que l’application d’une déduction de Frs. 15’000.- sur le revenu imposable correspond à une économie d’impôt Frs. 6’000.-.
Les revenus immobiliers
Les loyers sont des revenus immobiliers qui sont considérés comme un rendement locatif imposable à l’impôt sur le revenu.
L’impôt foncier
Les propriétaires d’immeubles sous généralement soumis à l’impôt sur la fortune, ainsi qu’à un impôt foncier communal. En effet, certains cantons prélèvent un impôt foncier – appelé aussi impôt sur les immeubles – au niveau cantonal et/ou communal. Le taux d’imposition varie entre 0,3 et 3,0 pour mille de la valeur vénale ou de la valeur de rendement, ou encore d’une combinaison des deux.
Il est à noter que le montant retenu sera la valeur fiscale du bien. Il peut parfois fortement différer du prix d’acquisition réel, souvent à l’avantage du propriétaire.
Certaines autorités cantonales considèrent qu’elle est l’estimation réalisée par le Registre Foncier, d’autres qu’elle correspond à l’estimation fournie par le cadastre.
Les coûts d’entretien
Au niveau fédéral, le propriétaire peut déduire les frais nécessaires à l’entretien de l’immeuble, les frais de remise en état d’immeubles nouvellement acquis, les primes d’assurance (assurance contre l’incendie, les dégâts des eaux, les bris de glace, assurance couvrant la responsabilité civile assumée en qualité de propriétaire, etc.), les frais d’administration par des tiers et les investissements destinés à économiser l’énergie et à ménager l’environnement.
Concernant les travaux d’entretien, il s’agit en général de réparations de toutes sortes, de travaux confiés à un peintre, menuisier, installateur chauffage sanitaire, etc.
En règle générale, les dépenses faites par le propriétaire d’un immeuble en vue de l’aménagement ou de l’entretien d’un jardin d’agrément ou d’un parc ne peuvent pas être déduites.
La déduction d’autres frais – le remplacement d’appareils ménagers (machine à laver, four, réfrigérateur, etc.), l’impôt foncier, … – est soumise à la législation de chaque canton qui a sa propre liste des frais d’entretien déductibles.
La déduction effective des coûts d’entretien et de rénovation est particulièrement intéressante quand ces coûts dépassent le montant forfaitaire admis pour l’entretien. Il y a donc tout intérêt à concentrer les travaux sur une seule et même année fiscale. Suivant l’ampleur des travaux, une répartition sur plusieurs années peut permettre d’optimiser la fiscalité. Il est plus facile de planifier ces travaux dans les cantons où vous avez le choix, par période fiscale, entre déduction effective et déduction forfaitaire.
Les contributions au fonds de rénovation des copropriétaires, qui constitue la réserve pour les futurs travaux de réparation des parties communes d’un immeuble, sont également considérées comme des coûts d’entretien et immédiatement déductibles.
La déduction forfaitaire
Si, au cours d’une année, vous n’avez eu que peu ou pas de coûts d’entretien effectifs, vous pouvez opter pour la déduction forfaitaire.
Elle pour l’impôt fédéral direct:
- de 10% du rendement brut des loyers pour les immeubles de 10 ans ou moins ;
- de 20% du rendement brut des loyers pour les immeubles de plus de 10 ans ;
La déduction pour l’impôt cantonal et communal peut être supérieure, elle est par exemple de 20% pour le canton de Vaud, quel que soit l’âge du bâtiment.
Faisons le postulat que votre rendement brut des loyers est de Frs. 20’000.- et que vous devez effectuer Frs. 3’000.- de travaux d’entretien cette année et Frs. 5’500.- l’année suivante. Pour optimiser votre fiscalité, vous déduirez cette année le forfait de Frs. 4’000.- (20% de la valeur locative pour le canton de Vaud) et Frs. 5’500.- l’année suivante au réel, soit une déduction totale de Frs. 9’500.-.
L’idéal serait même de cumuler ces travaux sur la même année et ainsi déduire sur une année les frais effectifs pour un total de Frs. 8’500.- la première année, puis vous déduirez le forfait de Frs. 4’000.- la deuxième année. Vous obtiendrez ainsi une déduction totale de Frs. 12’500.- sur la période.
Les notions clés
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