Le calcul de rendement est un excellent indicateur (utilisez notre calculateur avancé de rendement pour analyser un objet) pour juger de la qualité d’un objet immobilier destiné à la location, cependant il n’est certainement pas le seul indicateur déterminant à prendre en considération dans votre décision d’achat. Au contraire, d’autres éléments peuvent être très importants et il faut savoir les analyser et ne pas céder avant tout au rendement annoncé.
Nous avons dressé pour vous la liste des 7 règles du Rendement Locatif à respecter pour s’assurer de la qualité d’un bien locatif.
Le financement classique d’un bien de rendement (immeuble ou « buy-to-let ») nécessite un apport de 25% en cash (règlementation FINMA dès le 01.01.2020) et la prise en charge des frais d’acquisition (honoraires du notaire, émoluments du Registre Foncier, frais de constitution de cédule, débours et divers…) évalués à 5%. Soit un total de 30% du prix de vente en fonds propres. Pour autant, il existe certaines méthodes permettant d’optimiser cet apport de fonds propres. En nantissant un collatéral de qualité, ou via une réévaluation d’un bien que vous possédez déjà donnant lieu à une augmentation de cédule et à la libération de cash. En finalité, il est parfois plus rentable d’obtenir un rendement brut plus bas mais avec un bien permettant un montage avec un apport de fonds propres plus faibles. On calculera ainsi le rendement sur fonds propres. C’est ce qui peut compter en premier lieu si votre objectif est d’obtenir le meilleur retour sur votre investissement.
Vous obtenez un rendement exceptionnel sur votre tableur Excel ? Peut-être est-ce l’affaire du siècle … ou la pire ! Avez-vous suffisamment pris en considération le risque de vacance ? Certaines zones « sinistrées » ne parviennent plus à trouver la demande suffisante pour remplir les objets disponibles à la location. Certains bailleurs offrent parfois jusqu’à 3 mois de loyer, quand ils trouvent enfin un locataire. D’autres biens restent vides des mois, voire des années. Le placement rentable devient ainsi un cauchemar pour l’investisseur qui passe d’intéressants profits à des pertes parfois difficilement supportables.
N’oubliez jamais la fameuse maxime répandue dans le milieu de l’investisseur: « Il y a 3 critères a respecter pour réussir son investissement: l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » ! Bien sur, la réalité est plus complexe et d’autres règles s’appliquent. Mais cette notion reste particulièrement primordiale pour réussir a n’avoir pas ou très peu de vacance. Plus spécifiquement, un emplacement au centre ville (Genève, Lausanne…) va être recherché et plus cher qu’un objet d’une zone périphérique. Le bien ayant le meilleur emplacement offrira évidemment un rendement plus faible du fait de son prix supérieur. Cependant, son taux d’occupation sera très généralement proche de 100%. En parallèle, un objet moins bien situé sera moins cher à l’achat mais pourra subir une potentielle vacance locative. Le rendement réel pourra donc être fortement impacté par votre choix d’emplacement et votre aversion au risque. La vérité se trouvant comme souvent dans l’entre deux, à savoir dans les biens de qualité qui ne seront pas les plus chers mais dont le risque de vacance restera très mesuré.
Il est bien connu qu’une petite surface offre un meilleur rendement qu’une grande surface. Mais le turn-over est aussi plus important. Il arrive qu’on estime qu’un locataire restera en place en moyenne pour une durée en années équivalente au nombre de pièces du logement (soit 1 an pour une chambre meublée ou un studio, 2 ans pour un 2.5 pièces, etc…). Les grands objets seront moins rentables en terme de rendement brut mais une famille sera plus stable qu’un étudiant. C’est pour cette raison qu’on observe aussi souvent qu’un investisseur démarre sa carrière avec des petites surfaces et bascule petit à petit vers de grandes surfaces. Il est logique au début de processus de rechercher la marge financière, notamment pour réinvestir. Puis avec le temps d’opter pour une stabilité et une maitrise accrue du parc immobilier.
Comme évoqué précédemment il existe une grande corrélation entre la taille d’un objet loué et le temps à y dédier pour en assurer la bonne marche. Trop souvent, certains investisseurs ne calculent que la rentabilité brute immédiate d’un bien. Or, le temps passé à gérer ce bien a aussi une valeur. Le temps passé par l’investisseur a gérer activement ou passivement son bien doit toujours être suffisamment couvert par la marge générée. Soyez donc bien vigilant à calculer cette variable. De même, la somme finale de la marge doit être interprétée en elle-même. Un studio avec 6% de marge brute pourra par exemple rapporter CHF 350.- /mois alors qu’un 3.5 pièces avec 4,5% en rapportera CHF 500.-. Le premier bien a un meilleur rendement, mais le second dégage une marge plus élevée en terme de montant. Dans les deux cas, il y a un seul locataire / bail à gérer. Rapporté au temps passé en terme de suivi, le second investissement peut être considéré comme plus « rentable » sur un plan humain. L’indice de tranquillité (IDT) prend ainsi le pas sur la Rentabilité Brute.
C’est d’ailleurs pour cette raison qu’on voit souvent les investisseurs opter pour des studios en début de processus d’investissement afin de dégager la marge financière la plus grande possible dans le but de réinvestir alors que des investisseurs plus avancés privilégieront des biens avec un rendement plus faible, mais un IDT plus optimal. Dans cette optique, nous vous recommandons de choisir un objet ni trop petit (studio) ni trop grand (maison ou autre appartement de plus de 120 m²). Un appartement de 2.5 pièces à 3.5 pièces est le meilleur compromis pour obtenir un bon IDT.
Trop souvent, on se focalise en premier lieu sur le rendement d’un placement immobilier (flux) alors qu’il n’est pas rare que la plus grande valeur de ce dernier réside en réalité dans le capital (stock), c’est à dire dans la valeur financière de ce bien.
Plusieurs facteurs entrent en considération dans cette approche. La première concerne l’acquisition. Ne surestimez pas la valeur du bien que vous souhaitez acquérir. Le jour où vous souhaiterez le revendre, l’acheteur potentiel ne vous fera aucun cadeau. Il est donc très important de bien acheter, voire de très bien acheter. Sans quoi vos gains issus du rendement pourraient disparaitre à la revente, pour plusieurs raisons. Soit parce que vous ne parvenez pas à vendre au même prix, soit parce que vous y parvenez mais à la condition d’entreprendre d’importantes rénovations par exemple.
Il a y plusieurs raisons pour lesquelles vous pourriez ne pas réussir a vendre au prix souhaité:
Soyez aussi vigilant à la liquidité de l’objet. Comme évoqué précédemment, en cas de revente, il est probable que vous traitiez avec d’autres investisseurs. Selon le type d’objet concerné, les délais de vente peuvent parfois prendre beaucoup de temps. Les studios peuvent la plupart du temps se vendre plus rapidement que les très grands appartements.
Si vous respectez ces règles et que vous parvenez à acheter au bon prix voire un peu en dessous de la vraie valeur de votre objet, vous mettrez toutes les chances de votre coté pour faire le cumul de la rente et de la plus-value.
Evidemment, tout investisseur prévoit une part de frais dans ses investisseurs. Quelques rappels importants à ce sujet:
Il arrive qu’un objet puisse paraitre cher dans un premier temps. Mais avez-vous bien étudié tout son potentiel ? Il existe parfois plusieurs méthodes pour améliorer le rendement d’un objet: agrandissement, division, colocation, location courte durée…
Ou le bien est peut-être tout simplement loué très peu cher, par exemple si le locataire y habite depuis de très nombreuses années. Dans ce cas il peut être intéressant de réaliser des projections sur la réserve locative potentielle de ce bien et sur ce que vous pourriez en retirer en cas de départ du locataire en place. Si vous avez la possibilité de renoncer à votre rendement jusqu’à cette échéance, vous pourriez rattraper largement votre retard par la suite.
