Fiscalité des biens loués à l’étranger
Il n’est pas rare pour de nombreux contribuables résidant en Suisse de posséder des biens immobiliers à l’étranger. Qu’est-ce que cela implique en terme de fiscalité ?
Bon nombre de contribuables résidant en Suisse ne savent pas encore que s’ils sont propriétaires de biens immobiliers à l’étranger, ils seront tenus à faire une déclaration sans devoir être imposables. Grâce à l’échange automatique des renseignements (EAR), mis en exergue depuis janvier 2017, il est possible désormais d’accéder à vos avoirs non déclarés situés à l’extérieur du pays. Ainsi, posséder un immeuble, une maison ou une villa à l’étranger influence bel et bien la taxation en Suisse.
Comment fonctionne la fiscalité d’un bien à l’étranger ?
Tout contribuable doit déclarer tous ses revenus ainsi que toute sa fortune aux offices fiscaux. C’est également le cas pour les biens immobiliers sis à l’étranger. Durant des années, la majorité des ressortissants étrangers vivant en Suisse ont cependant ignoré cette obligation. En principe, ce n’est plus possible depuis la mise en place de l’échange automatique des informations en 2017. Cette démarche est appliquée en Suisse ainsi que dans 100 autres pays du monde. Elle permet aux autorités compétentes d’être informées de la présence des biens immobiliers à l’étranger.
À ce titre, la valeur de la maison, de la villa ou de l’immeuble en question ainsi que les revenus générés auront un impact sur le calcul de l’impôt sur la fortune en Suisse. Pour déterminer cette valeur, deux aspects doivent être pris en compte. Tout d’abord, la valeur du bien à l’étranger augmentera la fortune. L’administration fiscale prendra généralement son prix d’acquisition s’il a été acheté récemment, de moins de 10 ans. Sinon, elle effectuera une estimation de la propriété ou se basera éventuellement sur sa valeur locative. La fixation du taux applicable tiendra compte de la valeur de l’intégralité du patrimoine. Néanmoins, l’impôt sera uniquement appliqué sur la fortune en Suisse.
Pour y voir plus clair, pour un contribuable avec une fortune de CHF 700’000.- et un immeuble en France valant CHF 200’000.-, le fisc va taxer la fortune suisse de CHF 700’000.- au taux qui serait appliqué sur une fortune de CHF 900’000.-.
Quel est l’impact sur l’imposition si le bien à l’étranger est loué ?
Si le bien immobilier à l’étranger est donné en location, il génère donc un revenu immobilier, qui correspond aux loyers que le propriétaire perçoit. La taxation acquittée sur ce bien peut être toutefois optimisée.
L’administration fiscale suisse suit le même principe de la valeur locative d’un logement à l’étranger. Sa valeur locative théorique est comptabilisée dans l’impôt sur le revenu, s’il n’est pas loué c’est-à-dire que votre logement servira de résidence secondaire ou de vacances. Le revenu locatif réel est estimé quand il s’agit d’un objet de rendement, c’est-à-dire l’immeuble ou la villa ou la maison est louée à des tiers.
Le revenu effectif est la somme des loyers annuels du bien concerné même s’il demeure inoccupé à un certain moment. La procédure reste identique à celle de l’impôt sur la fortune. La totalité de la valeur s’intégrera à la détermination du barème d’imposition sur les revenus, uniquement basés en Suisse.
En reprenant l’exemple précédent, supposons que vous possédiez un immeuble à l’étranger valant CHF 200’000.- et que vous louez pour CHF 20’000.- par an.
En résumé, si votre revenu suisse est de CHF 120’000.- et que votre immeuble en France génère CHF 20’000.- de revenu locatif, votre revenu de CHF 150’000 sera taxé au taux marginal d’imposition applicable à un revenu de CHF 170’000.-.
Comment réduire l’imposition de son bien à l’étranger ?
Il est possible de réduire l’imposition de votre bien loué à l’étranger. Pour y parvenir, la dette hypothécaire du logement peut être déduite, que ce soit sur celle de votre patrimoine en Suisse ou celle de l’immeuble situé à l’extérieur. L’administration fiscale prendra en considération l’intégralité des coûts des biens immobiliers dans son évaluation d’imposition, notamment en soustrayant les crédits hypothécaires à la fortune. Ainsi, la valeur taxée sera plus faible. En effet, toute transaction immobilière est souvent liée à des dettes et des intérêts d’hypothèques. Ceux-ci seront répartis selon la situation et au prorata du montant de chaque propriété fiscale. Entre autres, une partie des dettes et intérêts hypothécaires imputés à votre immeuble ailleurs sera reportée sur votre maison en Suisse, exempt d’arriérés.
Vous pouvez également réduire les frais d’entretien de votre bien situé à l’étranger. Cependant, si le coût des travaux réalisés dépasse le revenu locatif, le montant supplémentaire ne pourra pas être reporté comme déduction. Cette remise sera calculée en fonction de la répartition de votre portefeuille immobilier entre la Suisse et l’étranger.
Selon le pays et les spécificités fiscales locales, il peut aussi être intéressant d’étudier la création d’une société immobilière dans la juridiction où se trouve le bien immobilier. Vous pouvez sans autre nous contacter pour étudier et optimiser chaque situation spécifique.
Que faire pour régler la situation si le bien loué à l’étranger n’a jamais été déclaré ?
Il ne vaut pas la peine de cacher à l’administration fiscale votre bien loué à l’étranger. Si ce dernier n’a jamais été déclaré au niveau du centre fiscal suisse, vous risquez une amende une fois qu’il le sait. Grâce au contexte de l’échange automatique des renseignements, l’information passera très rapidement, ce qui permet aux offices de taxation d’être au courant de vos avoirs et faire facilement un lien à l’existence d’un bien immobilier international.
Pour l’éviter, le contribuable n’a qu’une seule occasion dans la vie de faire une déclaration spontanée de ses avoirs et biens-fonds à l’étranger. Mais ce ne sera réalisable que lorsque le fisc n’est pas déjà informé de la présence de ce bien loué à l’étranger.
La pénalisation équivaut à des arriérés d’impôt calculés sur le barème des dix dernières années sur la fortune et sur le revenu. Elle peut atteindre jusqu’à 3 fois la valeur de l’impôt soustraite. À cela s’ajoutent les intérêts moratoires sur l’ensemble du montant à payer. Sachez que les successions d’un bien ou d’un avoir non déclaré seront pénalisées de trois années de dettes d’impôts.
Les notions clés
