Le but ici n’est pas d’investir dans une RP que l’on garde durant des années. Mais de développer une stratégie d’investissement immobilier qui vous fera gagner un important pourcentage sur votre transaction. L’aide des professionnels du secteur comme les courtiers, les agents immobiliers, les services municipaux et les ouvriers notamment est indispensable.
Quelles sont les situations permettant une négociation efficace ?
Il existe plusieurs cas qui sont considérés comme des « occasions » d’investissement. Ce sont principalement des situations dans lesquelles la vente d’un bien immobilier devient urgente. Ces différentes circonstances mènent alors les propriétaires à devoir vendre leur bien rapidement. Dans cette conjoncture, il arrive que le bien à la vente soit cédé en dessous du prix du marché. Ce contexte est appelé « le coup de fusil ».
Dans ces différents cas, on trouve régulièrement :
- Le cas d’une succession. Dans cette situation, les héritiers doivent régler les droits à l’ouverture de succession à l’administration. Il arrive souvent que les bénéficiaires ne soient pas en mesure de payer. Ce qui nécessite la mise en vente du bien immobilier en urgence. Dans ce cas, les biens immobiliers sont souvent achetés en dessous du prix du marché.
- Le cas d’une indivision. Il n’est pas rare que dans le cas d’une indivision, un bien soit mis en vente. C’est parfois la seule manière pour une famille d’être d’accord sur un héritage. Dans les situations les plus complexes, le bien peut être vendu à la bougie. C’est-à-dire que la vente est très rapide et s’effectue aux enchères. Cette méthode est également le moyen de réaliser un bon investissement.
- Le cas des loges de gardien. Peu attractives, les loges de gardien sont généralement vendues par la copropriété, qui garde l’argent. Les copropriétaires ne sont donc généralement pas intéressés par ce bien. Et il est souvent vendu à un prix attractif par l’agence immobilière, ou le service transaction de la régie.
- Le cas d’un déménagement. Une situation très courante, dans laquelle un acheteur s’est engagé sur un autre bien immobilier. Il doit alors revendre l’ancien dans un laps de temps précis. Dans ce cas, la vente doit être rapide, autrement l’acheteur devra souscrire un crédit relais et payer des frais supplémentaires.
- Le cas d’un remboursement de dette. Le propriétaire est dans l’obligation de vendre son bien pour rembourser des dettes. Cette situation d’urgence peut être plus complexe qu’il n’y paraît. Il faut dans cette situation vérifier que la banque n’ait pas envoyé le dossier au service contentieux et statué sur la déchéance du solde. Dans le cas où la situation du propriétaire le permet, la vente à réméré est une possibilité. Ce type de vente permet un investissement rapide et très rentable.
- Le cas d’un divorce. Cette situation est de plus en plus courante. Elle permet de réaliser de bons investissements, à condition que les personnes qui divorcent et mettent leur bien en vente soient en bons termes. Si ce n’est pas le cas, l’une des parties peut tenter de compromettre la vente. En voulant par exemple faire baisser la valeur du bien ou encore tenter de faire durer la vente. Le mieux dans cette situation est de vous rapprocher de l’agent immobilier pour connaître les dessous de la situation.
Quels sont les risques d’investir dans ces différents cas ?
Comme tout bon placement, ces différentes situations possèdent également quelques risques. D’un point de vue légal, votre investissement ne doit pas être considéré comme un abus de faiblesse. Ce serait alors puni par la loi et le vendeur pourrait faire une demande de rescision. Dans ce cas, la vente pourrait être annulée. Cela s’appelle dans le milieu « le retour de bâton ».
Quels sont les arguments pour bien négocier ?
Une bonne négociation repose sur plusieurs principes clés. D’une part, vous devez collecter un maximum d’informations sur le bien dans lequel vous souhaitez investir, en créant un réseau avec l’écosystème immobilier. D’autre part, vous devez préparer votre stratégie de négociation.
Voici une liste des éléments indispensables pour réussir une négociation :
- Être au courant du marché immobilier local. Afin de réaliser le meilleur investissement possible, il est nécessaire de bien connaître le marché local, son état et son évolution. Pour cela, le mieux est de mettre en place un réseau de confiance avec les partenaires du secteur. Ils pourront vous informer des fluctuations du marché. Vous serez ainsi alerté si une occasion se présente.
- Connaître la date de mise en vente du bien immobilier. Cette information est très importante, elle indique clairement si le bien est convoité ou non. C’est également un indicateur pour votre investissement. Dans le cas où le bien est en vente depuis longtemps, vous pouvez proposer un prix en dessous de sa valeur ? Et espérer que le propriétaire acceptera dans le but de vendre. Attention, cela peut également indiquer que ce bien immobilier n’est pas une bonne affaire. Vous pouvez dans ce cas vous adresser à l’agent immobilier pour en savoir plus sur l’historique du bien. Et connaître les raisons pour lesquelles il n’est pas vendu ainsi que les offres refusées.
- L’état du bien. Cette information est souvent l’ouverture de la négociation. Le bien est-il neuf ? Est-il en travaux ? Les rénovations à faire sont-elles importantes ? Toutes ces informations vous permettront de vous aider dans votre négociation. Généralement, pour des biens anciens, on peut faire estimer les rénovations. Dans ce cas, vous pouvez demander à retirer le montant des travaux au prix du bien immobilier. Cette pratique est très courante, mais c’est le vendeur qui décide d’accepter ou non.
- Définissez votre budget. Pour obtenir un budget précis, vous pouvez faire appel à votre banque et son service de courtier si elle en possède un. Une fois que vous aurez un budget définitif, vous pourrez alors entamer les négociations. Il faudra tout de même que ce budget soit en adéquation avec le prix espéré par le vendeur. Autrement, vous risquez de ne pas réussir votre négociation.
- Connaître tous les détails du logement pouvant faire baisser son prix. Une bonne manière de négocier est de mettre en avant les failles du bien immobilier. Pour cela, vous pouvez faire appel à des experts ou encore demander des comptes rendus sur l’installation électrique, la consommation énergétique, etc. Toutes ces informations pourront faire baisser le prix de vente. De votre côté, vous devez noter toutes les imperfections du bien et trouver les vices cachés. Une toiture à refaire, des murs à consolider, la rouille ou encore les frais d’entretien du jardin, etc. Ces éléments vous permettront de faire baisser le prix de vente.
- Connaître les motivations du propriétaire à vendre. Cela peut sembler anodin, mais en connaissant les raisons qui poussent le propriétaire à vendre, vous saurez s’il est prêt à beaucoup baisser son prix. Ou si ce n’est pas le cas. Par exemple, si le propriétaire à d’autres propriétés en vente, vous pouvez vous attendre à ce qu’il ne soit pas pressé de vendre. Et donc, plutôt réticent à baisser son prix. Ce sera le contraire si ce propriétaire n’est par exemple plus en état de gérer sa propriété. Il peut souhaiter la vendre pour en acheter une plus petite. Dans ce cas, cela devient urgent pour lui, et vous pouvez vous attendre à ce qu’il soit enclin à baisser son prix. Cette information est alors un argument de plus pour demander la baisse du prix du bien immobilier.
- Définir vos arguments par ordre d’importance. N’hésitez pas à lister vos arguments dans un ordre précis, vous ne devez en oublier aucun. Vous devez paraître déterminé et sûr de vous lors de la négociation. La précision est souvent le meilleur outil pour une bonne négociation.
- Proposer en premier le prix le plus bas. Comme toute négociation, vous allez devoir commencer par faire une offre au prix le plus bas que vous souhaitez investir. L’acheteur de son côté va vous faire l’offre la plus haute possible. Généralement, cette offre est le prix indiqué sur l’annonce ou en agence. Vous devez alors vous appuyer sur votre argumentaire et proposer une contre-offre. Gardez bien en tête votre budget et essayez de faire baisser le prix du vendeur jusqu’à obtenir un prix intéressant, pour que votre investissement soit rentable.
Dans votre offre, prenez en compte les travaux à réaliser, la possibilité ou non d’apporter des modifications au bien, son état. Ainsi que les tendances du marché, les motivations du vendeur, depuis combien de temps le bien est en vente, etc. Avec tous ces éléments dans une argumentation bien construite, vous allez pouvoir négocier à la baisse le prix de vente. Et ainsi obtenir un prix qui sera en adéquation avec vos possibilités d’investissement immobilier.
Investir dans un bien immobilier sans regret
En tant qu’investisseur, votre objectif est de réaliser une opération rentable et votre décision doit être mûrement réfléchie.
La relation avec l’écosystème immobilier du bien que vous devez acquérir est essentielle. En étant en contact avec les agents immobiliers, les courtiers, les ouvriers, les services municipaux notamment. Vous allez pouvoir créer une relation de confiance et ainsi faire une négociation basée sur l’honnêteté. Ce sera également un gain de temps pour vous de vous fier à cet écosystème.
Les agents immobiliers pourront par exemple vous renseigner sur le nombre d’offres faites sur ce bien, notamment les propositions qui n’ont pas été acceptées. Vous aurez alors une idée de la valeur sous laquelle le vendeur ne souhaite pas réaliser la transaction.
Les professionnels du bâtiment sont également de bons conseillers. Ils pourront vous informer sur l’état du bien et les travaux qui y ont été réalisés, ainsi que les travaux encore nécessaires. Vous aurez ainsi une idée du budget pour une rénovation complète du bien immobilier.
Les services municipaux peuvent quant à eux vous parler de l’histoire du bien immobilier. Comme d’éventuelles mésaventures de certains propriétaires, ainsi que des demandes d’autorisation pour de modifications qui ont été rejetées. Par exemple, si vous souhaitez créer une extension, ou encore modifier la disposition intérieure de la maison, vous serez informé sur vos possibilités. Ce point est très important, notamment pour les biens immobiliers en bord de mer, qui sont soumis à de nombreuses réglementations locales.
Enfin, faire appel aux services d’un courtier spécialisé peut être bénéfique pour votre négociation. Ces professionnels sont souvent bien informés sur les transactions immobilières et ils peuvent vous éviter un mauvais investissement immobilier.
Une nouvelle stratégie pour le placement immobilier
Cette stratégie de mettre en place un réseau basé sur l’honnêteté vous évitera de commettre des erreurs de jugement. Et d’investir dans un bien immobilier dont la valeur ne sera finalement pas aussi rentable que ce que vous pouviez attendre. Car à vouloir gagner un pourcentage une fois, vous pourrez rater d’autres opportunités par la suite. C’est pourquoi baser votre stratégie sur l’honnêteté, par le biais de la réciprocité avec vos partenaires, va se révéler une opération gagnante et rentable.
Il s’agit en réalité d’une nouvelle forme d’investissement basée sur l’éthique et l’honnêteté. Elle permet à l’acheteur de réussir son investissement tout en minimisant les risques. Pour le vendeur, cette pratique est également très correcte puisqu’elle se base sur l’avis de professionnels
