Pourquoi investir dans l’immobilier

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Placement sûr, flux régulier de liquidités et plus-value à la revente: placer son argent dans des immeubles avec loyer est bien plus avantageux que sur un compte bancaire.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

L’immobilier, le placement le plus performant

Dans l’analyse des performances d’un portefeuille de placements, on sous-estime trop souvent l’actif le plus important: l’immobilier. A tord, car il s’agit sur la période entre 1870 et aujourd’hui du placement le plus performant, bien supérieur aux autres classes classes d’actifs.

En effet, l’immobilier résidentiel est le placement le plus performant dans la période moderne. Le rendement mesuré sur la base des loyers est de 7,05% quand la performance moyenne des actions est de 2,89%, celle des obligations de 2,5% et celle du marché monétaire de 1% .

De plus, les variations cycliques de l’immobilier sont bien plus réduites que celles de la bourse: elles s’échelonnent entre -4% et 16%. Alors que les actions subissent régulièrement des krachs boursiers. Au final ce constat dément la logique que le rendement rémunère le risque. A l’inverse des actions, le risque des placements immobiliers sont faibles, alors que leur rendement est finalement supérieur. C’est donc très clairement le placement à la fois le plus performant et le plus sécurité.

Dès lors, en ce qui concerne la diversification des risques dans un portefeuille, les placements dans la pierre propose une qualité supérieure à celle des actions.

La situation actuelle de l’investissement immobilier en Suisse

Grâce aux taux d’intérêts historiquement bas, l’achat d’un bien immobilier comme placement offre une rentabilité locative très intéressante particulièrement compétitive face à d’autres types de placements. Pour autant que l’investisseur connaisse bien son marché immobilier et puisse s’entourer de professionnels compétents assurants une opération d’acquisition réussie et une gestion rigoureuse de son immeuble.

Le placement de fonds propres sur un compte d’épargne ou dans des produits sécurisés type obligations de la Fédération sont actuellement très peu rentables. De sorte que l’immobilier locatif représente aujourd’hui sans doute l’alternative la plus attractive. Cette solution offre un rendement sécurité à court, moyen, et long de terme de vos avoirs personnels. Les loyers représentent un flux de liquidités régulier. Et la plus-value en cas de revente du bien vous assure une augmentation de vos avoirs investis initialement.

La rentabilité du bien est cependant liée à un entretien réguliers, une fixation des loyers juste par rapport au marché. Il est important d’assurer le cadre légal par des baux adaptés. De plus une amélioration de la chose louée, en adéquation avec les attentes du marché locatif, et le respect des attentes des locataires vous assurent le succès de la mise en location de votre bien.

Bien choisir son placement immobilier

Cela ressemble fortement à une lapalissade, mais il est important de rappeler qu’un investissement immobilier réussi est avant tout le résultat d’une maitrise de son marché: on m’achète pas n’importe quoi, n’importe où, à n’importe quel prix. L’immobilier est un placement extrêmement sécurisé pour peu qu’on l’utilise avec sérieux et méthode. C’est pourquoi il est important de vous faire accompagner dans votre processus d’achat. Dans ce dernier, vous ferez généralement face à un vendeur qui percevra sans doute son bien comme «un peu trop beau», un courtier qui voudra surtout toucher sa commission. Une entreprise comme investissement-locatif.ch vous aidera à discerner le vrai de l’ivraie et à défendre prioritairement vos intérêts ! Qu’il s’agisse d’avoir le recul nécéssaire pour analyser de manière pragmatique le potentiel d’un investissement et éviter l’effet coup de coeur, souvent mauvais conseiller en matière d’investissement. Mais aussi pour traiter d’égal à égal avec le courtier, et argumenter avec l’expérience de plusieurs opérations pour obtenir la meilleure négociation sur le prix. Ou enfin, pour vous mettre en relation avec les meilleurs professionnels de confiance selon vos besoins: banquier, notaire, entreprise de travaux… Enfin, le travail d’un conseiller en investissement vous permettra d’évaluer efficacement le loyer potentiel de votre bien, et donc son rendement. Cette évaluation vise à bien connaitre la situation du bien avec une étude d’environnement. Notamment en ce qui concerne sur les infrastructures, les accès, les transports et autres services susceptibles d’intéresser de futurs locataires. Ces conseils précieux vous aideront investir dans des zones à fort développement économique et professionnel, bien desservies par les transports publics. Cela est la clé d’une rentabilité solide et durable. De plus, dans le cas de certains investissements, et notamment en cas de colocation, nous serons même en capacité de vous proposer une assurance sur le paiement du loyer. Ce qui apportera une garantie non négligeable à votre projet locatif. Le pire ennemi de l’investisseur dans ce type de démarche financière est finalement l’amateurisme. Sachez aussi qu’il existe plusieurs types de placements immobiliers. L’achat en direct bien sur, soit en faisant l’acquisition d’un immeuble de rendement, soit d’un objet dit de «buy-to-let» (acheter pour louer). Cependant, pour ceux qui recherchent la simplicité avant tout ou qui veulent tout simplement accéder à l’immobilier sans mobiliser de trop grosses sommes, il existe de nombreuses solutions: l’investissement à l’étranger, le crowdfunding (financement participatif) ou les fonds immobiliers sont des exemples parmi d’autres.

La Suisse romande, marché porteur

Une fois votre projet initié, le plus important sera de définir votre «terrain de jeu». Pour cela, la Suisse romande est bien évidemment une solution toute indiquée. Il est d’ailleurs intéressant de constater que depuis les années 1990, de nombreux fonds de placement immobiliers alémaniques concentrent une part importante de leur investissement en Romandie.

Cela fait particulièrement sens quand on analyse les atouts de cette région: un solide dynamisme économique l’arc lémanique, un environnement culturel important, et démographie en croissance continue.

Dès lors que les investisseurs ont bien conscience du potentiel d’investir en Suisse romande, les objets de rendement de qualité sont rares et trouvent preneur rapidement. Si Genève est toujours un pôle d’investissement prisé, Lausanne n’est pas en reste et propose de très forts attraits pour l’investissement locatif.

Cependant, étant donné la rareté des opportunités dans cette ville, il est primordial de se faire conseiller par un professionnel qui pourra vous proposer des offres qui ne paraissent pas forcément dans les annonces immobilières classiques.

Des investissements accessibles à tout type de budget

Pour investir dans l’immobilier et obtenir un bon rendement, inutile de viser tout de suite l’achat d’un immeuble de rapport dont les prix démarrent généralement autour de Frs. 5 millions sur Lausanne ! Des petites surfaces suffissent déjà a générer des revenus locatifs très intéressants: les investisseurs-privés achètent généralement un studio, voire plusieurs logements dans des programmes de PPE en construction. Cela leur permet de valoriser à très bons rendements leurs avoirs dormants sur des bases de 6 à 15% selon les opportunités.

Ce type d’acquisition permet de démarrer la constitution d’un patrimoine locatif très rémunérateur sur le long terme tout en concernant une certaine liquidité des actifs grâce à souplesse de revente et donc de réinvestissement.

Il est important de noter l’intérêt particulier de l’investissement en PPE. Ce type de bien permettra que les frais de l’immeuble en soient répartis entre tous les copropriétaires. Les charges seront aussi prévues à l’avance donnant ainsi une meilleure visibilité à votre prévisionnel de retour sur investissement.

C’est pourquoi il vaut mieux investir dans dix petits studios en ville, plutôt que dans un grand cinq pièces. D’autant plus que la démultiplication des biens lissera le risque de vacance locative. A plus forte raison quand on sait que les studios sont occupés à 98% par des locataires, et les 2 pièces à 94%.

Étude de cas d’un investisseur privé

Afin de décrire de manière concrète le processus d’investissement locatif, étudions le cas d’un de nos fidèles clients. Celui-ci a démarré son projet d’acquisition immobilière de rendement il y a 2 ans et est depuis très largement conforté dans son idée d’investir dans l’immobilier.

Il vient notamment de boucler une très belle opération pour un bien d’une rare qualité en achetant un appartement à Prilly ainsi qu’un box de garage. Les deux lots ont trouvé preneur immédiatement, et il touchera ses premiers loyers avant même la première période d’amortissement à la banque !

Cette appartement de 3,5 pièces est loué à Frs. 2’000.- par mois, charges. Le box de parking est lui proposé pour un loyer de Frs. 200.-. Un logement bien placé à Lausanne, proche des commodités, ne reste pas libre très longtemps.

Ce n’est pas un premier coup d’essai pour cet investisseur. Il voit maintenant ses cinq appartements et ses six places de parking occupés.

Comme un nombre croissant de particuliers, ce trentenaire vaudois a investi une partie de ses économies dans la bonne vieille pierre. Non pas réellement pour encaisser une plus-value, mais pour encaisser des revenus fixes et stables dans la durée. La tendance est perceptible depuis 2008-2009. Mais avec l’introduction des taux négatifs, fin 2014, elle s’est nettement accélérée.

Entre 10 et 20% des crédits

Dans les cantons romands les financement pour les biens de rendement représentent entre 10 et 15% des demandes de crédits hypothécaires. A l’échelle de la Confédération, la part des hypothèques destinées à une stratégie d’investissement locatif a quasiment doublé de 10% à presque 20% en dix ans .

Les taux bas jouent un rôle moteur dans cette dynamique. Ils ont précipité les prix des crédits hypothécaires à des niveaux très compétitifs en faisant baisser les coûts globaux d’un emprunt de 20% depuis 2008.

En parallèle, les taux bas pèsent aussi sur les rendements de placements peu risqués comme les obligations de la Confédération, qui ne rapportent plus rien, coûtant même désormais des intérêts négatifs. C’est pourquoi de nombreux investisseurs choisissent de consacrer 10, 15, parfois jusqu’à 40% de leur fortune à l’immobilier locatif.

Quel rendement attendre avec l’immobilier locatif en Suisse ?

Il faut cependant rester pragmatique: même le marché lausannois se complexifie malgré sa forte pénurie de logement. Le ralentissement de l’immigration y est pour beaucoup. Ainsi que l’évolution de la politique des grandes entreprises qui louaient généralement fréquemment des logements pour leurs cadres expatriés. Cette pratique se réduit passablement, ce qui entraine des complications importantes sur les objets chers.

C’est pourquoi nous estimons qu’au delà de Frs. 2’800. par mois, le risque d’un défaut est trop important sur de la location nue.

Dans notre étude de cas, les appartements de notre client valent entre Frs. 250’000.- et Frs. 700’000.-. Ils ont une surface de 30 à 80m2 et un loyer de Frs. 1’300.- à Frs. 2’200.-. Dès lors, il n’y presque aucun risque de défaut de location car il y a toujours une demande pour ce type de logements: que ce soit des étudiants en colocations, une famille ou des retraités.

A terme, son objectif est que chacun des appartements rapporte Frs. 1’000.- par mois, après amortissement. Soit, Frs. 60’000.- net par année. Une somme qu’il souhaite attribuer à rembourser ses dettes aussi rapidement que possible. En plus des rentes des loyers, une fois amorti, son parc immobilier locatif actuel lui aura permis d’augmenter son patrimoine de près de Frs. 2 millions. Il aura ainsi pu profiter de cette période de taux bas pour réduire au maximum sa dette et appréhender sereinement une éventuelle remontée des taux à venir.

La clé du financement: un appartement autoporteur

L’obtention du financement répond à des critères usuels: il est généralement demandé que l’investisseur apporte 20% de fonds propres. Il est important de noter que dans le cas d’un bien de rendement, il n’est pas possible d’utiliser le 2e pilier.

Le calcul de la solvabilité est aussi différent de celui de l’achat d’une résidence principale. Le banquier va considérer les revenus locatifs plutôt que le salaire du ménage. Si l’objet est déjà loué, il prendra en considération le loyer indiqué sur le bail. S’il s’agit d’un achat sur plans, la banque fera une estimation du loyer prévisionnel. Certaines banques appliquent une analyse très pessimiste de ce montant. C’est donc un point dont il faut se méfier.

Si le loyer retenu dépasse les charges retenus, le financement sera vraisemblablement accepté. Les charges considérées sont principalement les intérêts du prêt. S’y ajoutent les charges PPE – chauffage, travaux, gestion des parties communes de l’immeuble, etc… – et d’entretien. Ces derniers souvent estimées à 1% par an de la valeur du bien. Peuvent aussi être pris plus rarement dans le calcul les frais de gérance du propriétaire.

Si l’investisseur détient plusieurs biens, un appartement bénéficiaire peut couvrir le déficit d’un autre. Mais l’idéal reste de sélectionner un bien intrinsèquement autoporteur.

Lorsque cet équilibre n’est pas atteint, la banque va retenir le «manquo locatif» – différence entre les revenus estimés et les charges retenues– et exigera des garanties financières classiques de revenus sur cette somme uniquement.

Ne pas négliger le suivi de gestion du bien

Une fois le bien acquis et le locataire trouvé, il restera à l’investisseur à choisir entre effectuer la gestion lui même ou déléguer à un professionnel ou une agence. Au delà de la contrainte de temps que peut occasionner le suivi des biens, il est aussi important d’avoir conscience que le droit du bail est parfois très technique et que certaines erreurs peuvent parfois vous coûter cher. S’adresser à une gérance permet d’éviter ce risque. En général les frais honoraires de gérance s’élèvent à environ 5-6% des revenus locatifs annuels.

Au delà de l’aspect légal, lorsque l’on devient propriétaire d’appartements de rendement, il est important de porter une attention toute particulière à vos locataires. Ce sont en quelque sorte vos «clients» et entretenir avec eux une relation contractuelle de qualité reste un élément décisif dans la réussite de votre investissement.

Il faut aussi se méfier de certaines attentes incompatibles avec la loi. Pour faire les choses justes, l’accompagnement d’un expert conscient des règles contraignantes du droit du bail et de la propriété est un atout majeur. Par ailleurs, ce dernier sera aussi le garant de la sauvegarde de vos intérêts parfois divergents auprès des autres copropriétaires de l’immeuble.

Notre client, lui, gère deux de ses appartements en direct du fait d’un excellent relationnel avec les locataires. Les trois autres ont été confiés à une gérance indépendante. Ce qui lui permet de ne consacrer que quelques heures de son emploi du temps à cette activité annexe. Son but n’est évidemment pas que cela devienne son métier et il souhaite avant tout que ses revenus locatifs soient passifs.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?