Peut-on investir à 0 fonds propres ?
Que faire si les fonds propres à votre disposition sont supérieurs à 20% + 5 % pour les frais de mutation ? Investir la totalité ou le minimum demandé ?
Financement bancaire à 100% ?
Mettons que vous souhaitiez acheter un bien coûtant Frs. 1’000’000.-, il existe en réalité 2 solutions pour le financement:
- Investir les Frs. 200’000.- de fonds propres usuellement requis pour l’acquisition du bien immobilier et obtenir un prêt pour les Frs 800’000.- restants.
- Obtenir un prêt de Frs. 1’000’000.- en nantissant et investissant sur un placement à hauteur de Frs. 200’000.-.
Il est dès lors effectivement nécéssaire de détenir des actifs à hauteur de 20% du prix d’acquisition du bien, cependant il devient possible d’utiliser ce montant pour détenir d’autres actifs en plus de l’acquisition. De sorte qu’il devient alors possible d’obtenir à la fois le rendement du bien immobilier, mais aussi celui d’un placement financier (dividendes sur actions par exemple).
Projection sur le rendement
Dans cette deuxième hypothèse, quel devrait être le rendement minimum du placement pour couvrir l’augmentation de Frs. 200’000 de prêt ?
| Prêt hypothécaire | 800’000.- | 1’000’000.- | ||||
| Revenu imposable | 200’000.- | 200’000.- | ||||
| Valeur locative | + | 20’000.- | + | 20’000.- | ||
| Revenu imposable brut | = | 220’000.- | = | 220’000.- | ||
| Intérêts hypothécaires à 1,60% fixe 10 ans (taux fictif) | – | 12’800.- | – | 16’000.- | ||
| Frais d’entretien forfaitaire 20% de la valeur locative | – | 4’000.- | – | 4’000.- | ||
| Revenu imposable définitif | 203’200.- | 200’000.- | ||||
| Diminution du revenu imposable | 203’200.- | – | 200’000.- | = | 3’200.- | |
| Economie fiscale réelle avec un taux marginal d’imposition de 43.5% |
3’200.- | x | 43.50 | % | = | 1’392.- |
| Intérêts hypothécaires supplémentaires de 800’000 à 1’000’000 par année |
200’000.- | x | 1.60 | % | = | 3’200.- |
| Coût net de l’augmentation pour 10 ans | (3’200.- | – | 1’392.-) | x 10 | = | 13’920.- |
| Le rendement (en %, net de frais et d’impôt) minimum de l’investissement de Frs. 200’000.- pour obtenir 13’920 après 10 ans est de : |
0,70% |
Il est à noter que si l’exemple prend en considération une valeur de nantissement des avoirs de 100%n celui-ci peut varier selon le profil d’investissement. Usuellement de 50% à 100% selon le type de placement.
Par ailleurs, il est aussi important de considérer le type d’investissement visé, car le rendement de celui-ci peut être soumis à l’impôt sur le revenu.
En finalité, aujourd’hui, la stratégie devrait être d’investir un minimum de fonds propres dans le bien immobilier tout en ayant une stratégie cohérente et étudiée assurant la rentabilité et la sécurité du projet.
Les notions clés
