Le chiffre du rendement locatif est un outil clé dans la stratégie d’investissement immobilier et dans le choix du bien que vous allez acheter. Afin de comparer les opportunités, il est important de déterminer une formule de calcul commune à appliquer à chaque bien. Par ailleurs, il est important d’intégrer dans votre calcul divers éléments extérieurs au prix de vente du bien en lui même: honoraires du notaire et droits de mutation, travaux en cas de rénovation, taux d’intérêts du financement, charges de PPE, entretien du bien, honoraires du gestionnaire et même la vacance locative éventuelle.
Dans nos fiches objets nous vous proposons une formule de calcul de taux de rentabilité pour l’immobilier locatif. Cependant il est important de bien appréhender cet indicateur pour faire le choix entre plusieurs opérations d’investissement locatif. En effet, il reste un outil mathématique qui a ses limites lorsqu’il faut appréhender la qualité d’un bien sur le long terme: attrait sur le marché locatif, potentiel d’optimisation, valeur à la revente.
Il y a autant d’investissements qu’il y a d’investisseurs. Tous ne se valent pas, et surtout, ne visent pas les mêmes objectifs. Certains investisseurs cherchent avant tout à transmettre leur patrimoine à leurs enfants, d’autres à gagner en indépendance financière en devenant rentiers grâce à l’immobilier, et certains préfèrent la prudence en se constituant un patrimoine sûr qui leur fournira un complément de retraite. L’objectif commun des investisseurs immobiliers est de retirer des fruits de leur investissement, à savoir les loyers.
Le rendement locatif est un indicateur fondamental, puisqu’il s’agit de calculer le rapport entre l’investissement réalisé et les loyers générés chaque année.
Que vous cherchiez à vous créer un patrimoine ou à le développer, le choix de l’immobilier est stratégique mais il peut s’avérer peu rémunérateur si vous ne respectez pas les étapes importantes de notre méthode pour l’investissement locatif. Ou si vous êtes mal conseillé. D’où l’intérêt de bien analyser le taux de rendement locatif, facile à calculer et qui vous servira d’outil central dans votre stratégie immobilière.
L’objectif de l’investisseur est de juger de la rentabilité prévisionnelle de son placement immobilier.
Rendement net = [(loyer mensuel x 12 mois) – frais d’exploitation)] / Fonds propres
(exprimé en %)
Notre société Investissement-Locatif.ch affiche des rendements nets transparents. Cela signifie que nous partons de la totalité de l’investissement réalisé (incluant l’acquisition, les frais de notaires, honoraires, travaux et ameublement). Nous intégrons aussi toujours dans notre modèle le financement bancaire et la charge des intérêts hypothécaires dans le calcul du rendement final. Nous proposons un simulateur de rendement locatif, et vous pouvez calculer vous-même la rentabilité brute d’un investissement immobilier avec la formule suivante :
| Prix d’achat du bien locatif | Chf 450’000.- | |
| Prêt hypothécaire | (taux d’avance = 75% du prix d’achat) | Chf 337’500.- |
| Fond propres injectés | (y compris frais d’acquisition) | Chf 135’000.- |
| Etat locatif de l’année | Chf 25’515.- | |
| Rendement brut | Chf 25’515.- / Chf 450’000.- = | 5,67% |
| Charges et entretien | 1% de la valeur du bien = | Chf 4’500.- |
| Marge brute | état locatif – charges d’entretien = | Chf 21’015.- |
| Intérêts | 1,15% * Chf 337’500.- = | Chf 3’882.- |
| Frais de gérance | 5% de l’état locatif annuel = | Chf 1’275.- |
| Bénéfice avant impôts | Chf 21’015 – Chf 3’882 – Chf 1’275 = | Chf 15’858.- |
| Rendement net avant impôts | Chf 15’858.- / Chf 135’000.- = | 11,75% |
Soit un rendement brut de 5,67% pour un rendement net s’établissant à 11.86%. Nous pouvons conclure que l’utilisation de l’indicateur du rendement brut, certes très simple à calculer, n’apporte pas de réelle base pour prendre une décision d’investissement.
C’est pourquoi nous retenons usuellement le rendement net sur fonds propres (avant impôts) dans nos simulations et résumés d’investissement.
Le montant du prêt hypothécaire est donc capital dans la décision d’investissement, afin de pouvoir appréhender la marge dégagée grâce à l’effet de levier du financement bancaire.
Le rendement permet donc de définir la rentabilité théorique d’un bien par rapport à un autre et permet de manière relativement simple de comparer deux opportunités d’investissement sur le plan de la rentabilité.
Cependant, il convient d’observer que le calcul de rendement reste un outil théorique et que plusieurs autres critères entrent en jeu. Le plus important est bien entendu la vacance locative. Usuellement, plus un emplacement est recherché, plus le prix d’achat sera élevé. Ainsi, on peut donc supposer que le rendement sera lui-même plus faible. Cependant, le taux d’occupation sera généralement très proche des 100%. Là où un bien mal situé sera moins cher à l’achat, mais pourra souffrir d’une forte vacance. Le rendement théorique sera élevé, mais la marge finale en cas de vacance longue sera fortement impactée.
Il est donc déterminant de prendre en compte le risque de vacance locative dans vos calculs. Un bien ayant un excellent emplacement verra sont rendement estimé plus faible, mais avec de grande chances d’être loué et voir son calcul théorique réalisé dans les faits. Alors qu’un bien de second choix qui pourrait théoriquement offrir un rendement élevé ne réalisera qu’un résultat plus faible dans la réalité à cause de la vacance locative.
D’autres paramètres sont ainsi à prendre en compte dans l’analyse de l’attractivité du bien:
Le marché propose des rendements locatifs bruts moyens variables selon les zones géographiques. Ainsi Lausanne délivre en moyenne 4%, l’ouest-lausannois environ 4,5%, et la périphérie vaudoise plus de 5%.
Lausanne et l’ouest-lausannois souffrent de leur attractivité, puisque les prix d’achats sont les plus élevés du canton. Ce qui rend difficile l’obtention d’un rendement élevé. Mais ces rendements sont des rendements moyens pour des biens classiques loués en location nue.
Nous proposons des investissements avec des rentabilités élevées grâce à deux leviers: l’achat au meilleur prix grâce à notre expérience du marché et le levier du type de location (colocation, courte durée).
Pour toute simulation de rendement détaillée, pensez à contacter gratuitement notre équipe. Nous vous permettront de bénéficier des meilleurs rendements locatifs du marché, et de conseils pour optimiser le taux de retour sur investissement de votre projet.
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